Cuando una persona desaparece y pasa un periodo de tiempo sin que se tengan noticias de ella, pueden surgir importantes problemas familiares y patrimoniales. ¿Quién puede actuar en su nombre? ¿Qué ocurre con sus bienes? ¿Quién puede administrar sus cuentas o atender sus obligaciones?
En estas situaciones puede plantearse la declaración de ausencia legal, una figura jurídica destinada a proteger los intereses de una persona cuyo paradero se desconoce y permitir que alguien la represente y administre su patrimonio en los términos establecidos por la ley.
Una de las primeras dudas que suelen surgir es si se necesita abogado para solicitar una declaración de ausencia.
La respuesta es clara: la intervención de abogado y procurador no es obligatoria en el expediente de declaración de ausencia. Así lo establece expresamente el artículo 68.4 de la Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria
Sin embargo, que su intervención no sea obligatoria no significa que el procedimiento sea siempre sencillo. Cuando existen inmuebles, cuentas bancarias, empresas, deudas, varios familiares con intereses diferentes o dudas sobre quién debe representar al ausente, contar con asesoramiento jurídico puede resultar especialmente recomendable.
¿Qué es la declaración de ausencia legal?
La declaración de ausencia legal es una situación jurídica que puede establecerse cuando una persona ha desaparecido de su domicilio o de su última residencia y se cumplen los requisitos previstos en el Código Civil.
Su finalidad no es declarar fallecida a la persona desaparecida, sino proteger sus intereses y su patrimonio mientras se desconoce su paradero.
El Código Civil establece que, una vez declarada la ausencia, se designará un representante al que corresponderán, entre otras funciones, la protección y administración de los bienes del ausente y el cumplimiento de sus obligaciones.
Por tanto, debemos distinguir tres situaciones diferentes:
- La simple desaparición de una persona.
- La declaración de ausencia legal.
- La declaración de fallecimiento.
Cada una tiene requisitos y consecuencias jurídicas diferentes.
¿Es obligatorio contratar un abogado?
No.
La Ley de Jurisdicción Voluntaria establece expresamente que en los expedientes de declaración de ausencia y fallecimiento no es preceptiva la intervención de abogado ni procurador.
Esto significa que una persona legitimada puede iniciar el expediente sin necesidad de acudir obligatoriamente representada por estos profesionales.
Pero hay que distinguir entre no estar obligado a contar con abogado y que el procedimiento sea sencillo.
La declaración de ausencia puede afectar directamente a:
- Inmuebles.
- Cuentas bancarias.
- Inversiones.
- Empresas o participaciones.
- Deudas.
- Contratos.
- Herencias.
- Obligaciones pendientes.
- Relaciones familiares.
Además, será necesario acreditar que concurren los requisitos legales y determinar quién debe asumir la representación del ausente.
Por ello, cuando existe un patrimonio relevante o una situación familiar compleja, puede ser conveniente contar con asesoramiento jurídico desde el principio.
¿Cuándo puede declararse la ausencia legal?
El Código Civil establece los supuestos en los que una persona desaparecida puede considerarse en situación de ausencia legal.
Como regla general:
- Cuando ha transcurrido un año desde las últimas noticias o, en su defecto, desde la desaparición, si la persona no dejó apoderado con facultades para administrar todos sus bienes.
- Cuando han transcurrido tres años si dejó encomendada mediante apoderamiento la administración de todos sus bienes.
Estos plazos deben analizarse atendiendo a las circunstancias concretas de cada caso, especialmente cuando existe un poder previo o este ha fallecido, renunciado o quedado sin efecto en determinadas circunstancias.
Por eso, no basta con contar simplemente el tiempo transcurrido desde la desaparición.
¿Quién puede solicitar la declaración de ausencia?
La Ley de Jurisdicción Voluntaria establece quiénes están legitimados para presentar la solicitud.
Pueden hacerlo:
- El Ministerio Fiscal, de oficio o en virtud de denuncia.
- El cónyuge del ausente que no esté separado legalmente.
- La persona unida al desaparecido por una relación de afectividad análoga a la conyugal.
- Los parientes consanguíneos hasta el cuarto grado.
- Quien pueda acreditar fundadamente que tiene sobre los bienes del desaparecido algún derecho que podría ejercitar en vida de este o que depende de su fallecimiento.
Por tanto, no es necesario que la solicitud sea presentada exclusivamente por los familiares más próximos.
¿Dónde se presenta la solicitud?
La competencia corresponde al Juzgado de Primera Instancia del último domicilio de la persona desaparecida o, en su defecto, al de su última residencia.
La solicitud debe aportar las pruebas necesarias para acreditar que concurren los requisitos exigidos para la declaración de ausencia.
Además, cuando se inicia el expediente deben facilitarse los datos de localización de los parientes conocidos más próximos del desaparecido, hasta el cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad.
¿Cómo es el procedimiento para declarar la ausencia?
La declaración de ausencia se tramita mediante un expediente de jurisdicción voluntaria.
El procedimiento puede resumirse en varias fases.
1. Presentación de la solicitud
La persona legitimada presenta la solicitud ante el juzgado competente.
Debe aportar las pruebas necesarias para acreditar la desaparición y el cumplimiento de los requisitos legales.
También deben facilitarse los datos de los familiares conocidos que exige la legislación.
2. Admisión y señalamiento de comparecencia
Admitida la solicitud, el Letrado o Letrada de la Administración de Justicia señala una comparecencia, que debe celebrarse en el plazo máximo de un mes.
Se cita al solicitante, al Ministerio Fiscal, a los familiares indicados en la solicitud y a las demás personas que consten como interesadas.
3. Publicación de edictos
La resolución de admisión se publica mediante edictos en los términos establecidos legalmente, incluyendo el Tablón Judicial Edictal Único y el tablón del Ayuntamiento de la localidad donde el ausente tuvo su último domicilio.
La finalidad es permitir que cualquier persona que pueda tener interés en la declaración pueda intervenir en el expediente.
4. Práctica de pruebas y averiguaciones
Durante el expediente pueden realizarse las actuaciones necesarias para comprobar las circunstancias de la desaparición.
También pueden adoptarse medidas de investigación y protección de los intereses del desaparecido o ausente.
5. Declaración de ausencia y nombramiento del representante
Si las pruebas acreditan que concurren los requisitos legales, se dicta el correspondiente decreto de declaración de ausencia y se nombra al representante del ausente.
¿Quién puede ser representante del ausente?
El Código Civil establece un orden para determinar quién debe asumir la representación, salvo que exista un motivo grave que justifique otra solución.
Con carácter general, se contempla:
- El cónyuge presente mayor de edad que no esté separado legalmente o de hecho.
- El hijo mayor de edad, con las preferencias previstas legalmente.
- El ascendiente más próximo.
- Los hermanos mayores de edad que hayan convivido familiarmente con el ausente.
Si no existe ninguna de estas personas, puede designarse una persona solvente y de buenos antecedentes.
La designación del representante no significa que este se convierta en propietario de los bienes del ausente.
Su función consiste en representarlo, proteger su patrimonio y atender sus obligaciones dentro de los límites establecidos legalmente.
¿Qué funciones tiene el representante?
El representante debe proteger los intereses del ausente.
Entre sus obligaciones se encuentran:
- Inventariar los bienes muebles.
- Describir los bienes inmuebles.
- Conservar y defender el patrimonio.
- Obtener los rendimientos normales de los bienes.
- Cumplir las obligaciones del ausente.
- Actuar dentro de las facultades que legalmente correspondan.
El Código Civil establece además determinadas obligaciones y controles para el representante, especialmente en relación con la administración del patrimonio.
Por ello, cuando existen bienes importantes, la declaración de ausencia puede tener una repercusión patrimonial considerable.
¿Qué ocurre con los bienes de la persona desaparecida?
Una de las principales razones para solicitar la declaración de ausencia es precisamente la necesidad de proteger y administrar el patrimonio de la persona desaparecida.
Puede haber, por ejemplo:
- Una vivienda.
- Otros inmuebles.
- Cuentas bancarias.
- Acciones o participaciones.
- Rentas.
- Negocios.
- Deudas.
- Obligaciones fiscales.
- Contratos pendientes.
El representante debe actuar en interés del ausente y conforme a las facultades legalmente establecidas.
Además, determinados actos de disposición sobre bienes del ausente pueden estar sometidos a autorización y control judicial.
¿Qué ocurre si la persona aparece?
La declaración de ausencia no significa que la persona haya fallecido.
Si la persona desaparecida aparece o se acredita su paradero, la situación jurídica puede modificarse y la representación dejará de tener sentido en los términos previstos legalmente.
La Ley de Jurisdicción Voluntaria contempla expresamente las actuaciones posteriores a la declaración de ausencia y fallecimiento.
Esto demuestra por qué ausencia y fallecimiento no son conceptos equivalentes.
¿Es lo mismo declaración de ausencia y declaración de fallecimiento?
No.
La declaración de ausencia tiene como finalidad principal proteger a la persona desaparecida y sus intereses mientras se desconoce su paradero.
La declaración de fallecimiento es una figura diferente, sometida a otros requisitos y con consecuencias sucesorias específicas.
La Ley de Jurisdicción Voluntaria regula ambas situaciones en capítulos específicos y establece procedimientos diferentes.
Por tanto, una desaparición prolongada no significa automáticamente que pueda declararse el fallecimiento.
¿Qué documentación puede ser necesaria?
La documentación dependerá de las circunstancias, pero normalmente será importante reunir:
- Datos personales del desaparecido.
- Información sobre su último domicilio o residencia.
- Datos relativos a las últimas noticias conocidas.
- Documentación que permita acreditar la desaparición.
- Información sobre los familiares.
- Poderes o apoderamientos existentes.
- Documentación relativa a inmuebles.
- Información sobre cuentas o inversiones.
- Documentación sobre deudas y obligaciones.
- Cualquier documento que pueda ayudar a localizar a la persona.
Cuando existe patrimonio, esta información puede ser especialmente relevante para determinar las medidas de protección necesarias.
¿Cuándo conviene contar con un abogado?
Aunque no es obligatorio contar con abogado ni procurador, puede ser recomendable solicitar asesoramiento cuando el caso presenta una cierta complejidad.
Por ejemplo, cuando:
- Existen varios familiares.
- Hay desacuerdo entre los posibles interesados.
- El desaparecido tiene bienes importantes.
- Existen inmuebles.
- Hay cuentas bancarias o inversiones.
- Existen empresas o participaciones.
- Hay deudas pendientes.
- Existen herencias relacionadas con el desaparecido.
- Es necesario adoptar medidas sobre el patrimonio.
- Existen dudas sobre quién debe ser nombrado representante.
En estos casos, el abogado puede ayudar a analizar previamente si concurren los requisitos, preparar la documentación, plantear adecuadamente la solicitud y valorar las consecuencias patrimoniales de la declaración.
Por tanto, la intervención de abogado no es obligatoria, pero puede aportar seguridad jurídica y evitar errores en situaciones complejas.
¿Qué diferencia hay entre desaparición y ausencia legal?
No toda persona desaparecida se encuentra automáticamente en situación de ausencia legal.
La desaparición puede requerir inicialmente medidas de protección urgentes. El artículo 181 del Código Civil permite, cuando concurren sus requisitos, el nombramiento de un defensor para representar al desaparecido en asuntos que no admitan demora y para proteger su patrimonio.
La ausencia legal, en cambio, requiere que hayan transcurrido los plazos y concurran las circunstancias establecidas por el artículo 183 del Código Civil.
Esta diferencia es importante porque puede existir una necesidad de protección patrimonial antes de que proceda la declaración formal de ausencia.
¿Qué hacer si un familiar lleva tiempo desaparecido?
Ante una desaparición prolongada, lo recomendable es analizar la situación jurídica y patrimonial cuanto antes.
En particular, conviene:
- Comprobar cuándo se produjeron las últimas noticias.
- Averiguar si existe algún poder otorgado por la persona desaparecida.
- Revisar si existen bienes u obligaciones que necesiten atención.
- Identificar a los familiares legitimados.
- Determinar si procede solicitar la declaración de ausencia.
- Reunir la documentación necesaria.
- Valorar si existen medidas urgentes de protección del patrimonio.
- Analizar si es conveniente contar con asesoramiento jurídico.
No todas las desapariciones tienen las mismas circunstancias, por lo que la actuación adecuada dependerá del caso concreto.
Conclusión
No es obligatorio contar con abogado para solicitar una declaración de ausencia legal. La Ley de Jurisdicción Voluntaria establece expresamente que en este tipo de expedientes no es preceptiva la intervención de abogado ni procurador.
Sin embargo, la ausencia legal puede tener importantes consecuencias personales y patrimoniales. El procedimiento exige acreditar determinados requisitos, identificar a las personas legitimadas, intervenir ante el juzgado competente y, finalmente, establecer la representación del ausente.
Por eso, cuando existen inmuebles, cuentas, empresas, deudas, herencias o varios familiares con intereses diferentes, contar con asesoramiento jurídico puede resultar especialmente útil, aunque legalmente no sea obligatorio.
Si un familiar lleva tiempo desaparecido y existen bienes o asuntos que necesitan ser gestionados, conviene analizar cuanto antes si concurren los requisitos para solicitar la declaración de ausencia y qué medidas pueden adoptarse para proteger sus intereses.
Cuando varias personas son propietarias de un mismo inmueble, puede llegar un momento en el que alguno de los copropietarios quiera dejar de compartir la propiedad.
Puede ocurrir después de una herencia, tras una separación o divorcio, por la compra conjunta de una vivienda o simplemente porque los intereses de los propietarios han dejado de coincidir.
En estas situaciones aparece una figura jurídica muy habitual: el proindiviso.
Un inmueble está en proindiviso cuando pertenece a varias personas y cada una de ellas tiene una cuota de propiedad sobre el conjunto del bien, sin que esa cuota corresponda necesariamente a una parte física concreta del inmueble.
Por ejemplo, dos hermanos pueden ser propietarios al 50 % de una vivienda heredada. Ninguno es propietario exclusivo de una habitación, una planta o una determinada parte física de la casa: ambos son titulares de una cuota sobre el inmueble.
Cuando uno de ellos quiere dejar de mantener esa situación, puede plantearse la división de la cosa común.
¿Qué significa estar en proindiviso?
La copropiedad o comunidad de bienes existe cuando una misma cosa pertenece a varias personas.
Cada copropietario tiene una participación o cuota sobre el bien y puede ejercer los derechos que la ley reconoce sobre ella.
El Código Civil establece que cada condueño tiene la plena propiedad de su parte y puede, en determinados términos, enajenarla, cederla o hipotecarla.
Sin embargo, compartir la propiedad de un inmueble no significa que los copropietarios estén obligados a permanecer indefinidamente en esa situación.
El artículo 400 del Código Civil establece expresamente que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera de ellos puede pedir que se divida la cosa común.
Este derecho es la base de la llamada acción de división de la cosa común, también conocida como actio communi dividundo.
¿Puede un copropietario obligar a los demás a dividir el inmueble?
Como regla general, sí.
Uno de los aspectos fundamentales del régimen de copropiedad es que un copropietario no necesita el consentimiento de los demás para ejercitar su derecho a solicitar la división.
Esto no significa necesariamente que pueda decidir unilateralmente cómo se repartirá el inmueble.
La división deberá realizarse respetando los derechos de todos los copropietarios y teniendo en cuenta las características del bien.
El Tribunal Supremo ha destacado precisamente la importancia del derecho reconocido por el artículo 400 del Código Civil y la posibilidad de que cada comunero solicite la división para poner fin a la situación de comunidad.
¿Cómo puede dividirse un inmueble en proindiviso?
La solución dependerá fundamentalmente de las características del inmueble y de la voluntad de los copropietarios.
Adjudicación del inmueble a uno de los copropietarios
Una de las soluciones más sencillas cuando existe acuerdo consiste en que uno de los copropietarios se quede con el inmueble y compense económicamente a los demás conforme a sus respectivas participaciones.
Por ejemplo, si dos personas son propietarias al 50 % de una vivienda valorada en 200.000 euros, una de ellas podría adjudicarse el inmueble y compensar a la otra por el valor correspondiente a su participación, siempre teniendo en cuenta las circunstancias concretas de la operación.
Esta solución evita mantener la copropiedad y puede resultar especialmente práctica cuando uno de los propietarios desea conservar la vivienda.
Venta del inmueble y reparto del precio
Otra posibilidad es vender el inmueble a un tercero y repartir el importe obtenido entre los copropietarios conforme a sus respectivas cuotas, una vez atendidas las cargas y obligaciones que correspondan.
Esta alternativa puede resultar adecuada cuando ninguno de los copropietarios quiere quedarse con el inmueble.
División material del inmueble
En determinados casos, un inmueble puede ser susceptible de división física o jurídica.
Sin embargo, no todos los inmuebles pueden dividirse sin perder su utilidad o sin infringir la normativa aplicable.
El artículo 401 del Código Civil establece que los copropietarios no pueden exigir la división cuando de ella resulte que la cosa queda inservible para el uso al que está destinada. Para determinados edificios cuyas características lo permitan, contempla la posibilidad de adjudicar pisos o locales independientes con sus elementos comunes.
Por tanto, la división material de una vivienda o inmueble debe analizarse caso por caso.
¿Qué ocurre si el inmueble no puede dividirse?
Esta es una de las situaciones más habituales.
Una vivienda, por ejemplo, normalmente no puede dividirse físicamente entre sus propietarios sin que pierda su utilidad o sin realizar actuaciones que jurídicamente no sean posibles.
En estos casos, el artículo 404 del Código Civil establece que, si la cosa es esencialmente indivisible y los copropietarios no acuerdan adjudicarla a uno de ellos compensando a los demás, se venderá y se repartirá su precio.
Por eso, que el inmueble sea indivisible físicamente no significa que un copropietario esté condenado a permanecer en la comunidad.
La solución pasa por encontrar una forma jurídicamente adecuada de extinguir la copropiedad.
¿Qué ocurre si uno de los copropietarios no quiere vender?
Es uno de los conflictos más frecuentes.
Puede suceder que uno de los propietarios quiera vender la vivienda y otro quiera conservarla.
El desacuerdo no significa que la copropiedad tenga que mantenerse indefinidamente.
Si no existe acuerdo, el copropietario que quiere poner fin a la situación puede valorar el ejercicio de la acción de división de la cosa común.
El procedimiento y la solución concreta dependerán de las circunstancias del inmueble, de las cuotas de propiedad y de las pretensiones de las partes.
Por eso, antes de iniciar acciones judiciales es recomendable analizar si existe una solución negociada que permita evitar un procedimiento más largo y costoso.
¿Puede uno de los copropietarios quedarse con el inmueble?
Sí, siempre que exista acuerdo entre los interesados y se articule correctamente la operación.
La adjudicación a uno de los copropietarios puede ser una solución especialmente útil cuando:
- Uno de ellos quiere conservar la vivienda.
- Los demás prefieren recibir su parte en dinero.
- Existe financiación suficiente para compensar las cuotas.
- Las partes quieren evitar la venta a un tercero.
La valoración del inmueble será entonces una cuestión fundamental para determinar la compensación correspondiente.
También habrá que analizar las cargas existentes, como una hipoteca, y las consecuencias fiscales y registrales de la operación.
¿Qué ocurre si existe una hipoteca sobre el inmueble?
La existencia de una hipoteca requiere especial atención.
La división o adjudicación de la propiedad no significa automáticamente que desaparezca la responsabilidad frente al banco.
Por ejemplo, si dos personas son propietarias de una vivienda y ambas figuran como deudoras del préstamo hipotecario, el hecho de que una de ellas se adjudique el inmueble no implica necesariamente que la otra quede liberada frente a la entidad financiera.
La situación debe analizarse también desde la perspectiva del contrato de préstamo y de las relaciones con la entidad acreedora.
Por ello, cualquier operación de extinción de un proindiviso con hipoteca debe planificarse teniendo en cuenta tanto la propiedad como la deuda pendiente.
¿Qué ocurre con los gastos y las cargas del inmueble?
Mientras exista la copropiedad, los propietarios deben atender las obligaciones relacionadas con el bien conforme a sus respectivas responsabilidades.
Pueden surgir conflictos por cuestiones como:
- Impuestos.
- Gastos de comunidad.
- Reparaciones.
- Obras necesarias.
- Seguro.
- Hipoteca.
- Gastos de mantenimiento.
- Gastos derivados del uso exclusivo del inmueble.
Cuando se plantea la división del patrimonio común, es importante revisar también estas cantidades para determinar si existen créditos o cantidades pendientes entre los copropietarios.
No debe analizarse únicamente quién es propietario de qué porcentaje, sino también qué obligaciones económicas existen entre las partes.
¿Qué pasa si uno de los copropietarios utiliza el inmueble en exclusiva?
Otro conflicto habitual aparece cuando uno de los propietarios utiliza la vivienda de forma exclusiva mientras los demás no pueden disfrutar de ella.
La existencia de una situación de uso exclusivo puede generar cuestiones económicas que deben analizarse atendiendo a las circunstancias concretas del caso.
Será necesario determinar, entre otras cuestiones:
- Qué acuerdo existe entre los copropietarios.
- Si el uso exclusivo fue consentido.
- Qué participación tiene cada propietario.
- Qué gastos está asumiendo cada uno.
- Si existe algún requerimiento previo.
- Y si procede alguna compensación.
Por ello, cuando existe un conflicto por el uso exclusivo de un inmueble, conviene analizarlo conjuntamente con la situación de copropiedad.
¿Puede venderse solamente la parte de un copropietario?
El Código Civil reconoce a cada condueño la propiedad de su cuota y la posibilidad de disponer de ella en los términos legalmente establecidos.
Por tanto, un copropietario puede plantearse transmitir su participación.
Sin embargo, vender una cuota indivisa puede resultar más complejo que transmitir un inmueble completo y no siempre constituye la solución más conveniente.
Antes de optar por esta vía es recomendable valorar las alternativas existentes, especialmente si existe la posibilidad de alcanzar un acuerdo con los demás copropietarios.
¿Qué ocurre si no hay acuerdo entre los propietarios?
Cuando los copropietarios no consiguen alcanzar un acuerdo, puede ser necesario acudir a los tribunales.
La acción de división de la cosa común permite solicitar que se ponga fin a la situación de copropiedad.
El objetivo no es determinar quién tiene más derecho sobre el inmueble, sino poner fin a una comunidad que uno de los copropietarios no está obligado a mantener indefinidamente.
La solución final dependerá de si el inmueble puede dividirse materialmente y de las circunstancias concretas de la propiedad.
¿Es mejor llegar a un acuerdo o acudir a los tribunales?
Siempre que sea posible, un acuerdo entre los copropietarios puede evitar costes, tiempo y conflictos innecesarios.
Una negociación puede permitir, por ejemplo:
- Que uno compre la participación de los demás.
- Que se venda el inmueble de común acuerdo.
- Que se establezcan las condiciones de la venta.
- Que se distribuyan correctamente los gastos.
- Que se resuelvan las cuestiones relacionadas con la hipoteca.
- Que se formalice la extinción de la copropiedad.
Cuando el acuerdo no es posible, será necesario estudiar la vía judicial adecuada.
¿Qué documentación conviene revisar?
Antes de plantear la división de un inmueble en proindiviso conviene reunir:
- Escritura de adquisición.
- Nota simple registral.
- Documentación de la herencia, si procede.
- Sentencias o convenios, cuando la copropiedad proceda de una separación o divorcio.
- Contrato de préstamo hipotecario.
- Recibos de hipoteca.
- Justificantes de gastos.
- Documentación relativa a reformas u obras.
- Acuerdos existentes entre los copropietarios.
- Comunicaciones relacionadas con el conflicto.
Esta documentación permite determinar con precisión quién es propietario, en qué porcentaje, qué cargas existen y qué solución puede resultar más adecuada.
¿Cuándo conviene solicitar asesoramiento jurídico?
La división de un proindiviso puede parecer sencilla cuando existe un inmueble y dos propietarios, pero las circunstancias pueden complicarla considerablemente.
Es especialmente recomendable analizar la situación antes de actuar cuando:
- Uno de los propietarios se niega a vender.
- Existe una hipoteca.
- Hay diferencias sobre el valor del inmueble.
- Uno de los copropietarios utiliza la vivienda en exclusiva.
- Existen gastos pendientes.
- La propiedad procede de una herencia.
- El inmueble pertenece a una pareja que se ha separado.
- Existen varios copropietarios.
- Se plantea una división judicial.
Una planificación adecuada puede permitir alcanzar un acuerdo y evitar un procedimiento judicial innecesario.
Conclusión
La propiedad en proindiviso no tiene por qué mantenerse indefinidamente.
El Código Civil reconoce a cada copropietario el derecho a solicitar la división de la cosa común y establece diferentes soluciones dependiendo de las características del bien y de la existencia o no de acuerdo entre los propietarios.
Cuando el inmueble puede dividirse, puede estudiarse esa posibilidad. Cuando no es materialmente divisible, los copropietarios pueden acordar su adjudicación a uno de ellos con compensación a los demás o, si no existe acuerdo, proceder a su venta y reparto del precio conforme a los derechos de cada uno.
Por eso, antes de iniciar una acción de división de patrimonio o proindiviso conviene analizar la titularidad, las cuotas de cada propietario, las cargas existentes y las posibles soluciones.
Si eres propietario de un inmueble en proindiviso y quieres dejar de compartir la propiedad, un abogado especializado en Derecho Civil puede analizar tu situación y determinar la vía más adecuada para poner fin a la copropiedad.
Comprar una vivienda o cualquier otro inmueble entre dos o más personas es una operación frecuente. Puede ocurrir entre una pareja, familiares, amigos o socios que deciden adquirir conjuntamente un inmueble como vivienda o inversión.
El problema aparece cuando las cantidades aportadas por cada comprador no son iguales.
Por ejemplo, una persona puede aportar 100.000 euros y otra 50.000 euros, mientras ambas figuran como propietarias al 50 %. También puede suceder que la titularidad se establezca en proporciones diferentes, pero que posteriormente uno de los copropietarios pague una parte mayor de la hipoteca, las reformas o determinados gastos.
Estas situaciones no tienen siempre la misma solución jurídica. La titularidad del inmueble, la procedencia del dinero, el régimen económico matrimonial y los acuerdos alcanzados entre las partes son cuestiones diferentes que deben analizarse conjuntamente.
Por eso, antes de comprar un inmueble con aportaciones económicas desiguales, es fundamental dejar correctamente documentada la operación.
¿Qué ocurre cuando se aporta más dinero del que corresponde a la cuota de propiedad?
En una comunidad de bienes, varias personas pueden ser propietarias de un mismo inmueble por cuotas indivisas. El Código Civil establece que las cuotas se presumen iguales mientras no se pruebe lo contrario.
Pero una cuestión es la cuota de propiedad sobre el inmueble y otra diferente es cuánto dinero ha aportado realmente cada persona.
Por ejemplo, dos personas pueden comprar una vivienda y figurar en la escritura como propietarias al 50 %, aunque una de ellas haya aportado inicialmente una cantidad superior.
El hecho de que una persona haya aportado más dinero no convierte automáticamente su participación en un porcentaje mayor de propiedad.
Si las cuotas de propiedad se establecieron al 50 %, habrá que analizar qué naturaleza tiene la diferencia aportada y si existe, en su caso, un derecho de reembolso o crédito a favor de quien realizó una aportación superior.
Por eso es tan importante que la escritura y los acuerdos entre las partes reflejen correctamente la realidad económica de la operación.
Principales problemas de las aportaciones desiguales
Diferencia entre aportación económica y titularidad
Este es uno de los problemas más habituales.
Puede existir una diferencia entre:
- El porcentaje de dinero aportado.
- El porcentaje de propiedad que figura en la escritura.
- Las cantidades pagadas posteriormente.
- La responsabilidad asumida frente al préstamo hipotecario.
Estas circunstancias no deben confundirse.
Una persona puede ser propietaria del 50 % del inmueble y haber aportado una cantidad superior. Esa diferencia puede generar, dependiendo de las circunstancias, un derecho de reembolso o una relación económica entre los copropietarios, pero no modifica por sí sola la cuota de propiedad inscrita.
Por ello, antes de comprar debe decidirse qué porcentaje de propiedad tendrá cada adquirente y cómo se financiará realmente la operación.
Conflictos cuando llega una ruptura o la disolución de la copropiedad
Las dificultades suelen hacerse especialmente visibles cuando los propietarios dejan de mantener una relación personal o económica.
Puede ocurrir, por ejemplo, que:
- Una pareja se separe.
- Uno de los copropietarios quiera vender y el otro no.
- Uno haya pagado una parte mayor de la hipoteca.
- Uno haya financiado reformas importantes.
- Alguno quiera quedarse con el inmueble.
En ese momento puede aparecer una cuestión fundamental:
¿Quién ha pagado realmente qué y qué derechos tiene cada propietario?
La respuesta dependerá de la titularidad, de los acuerdos existentes, de la documentación disponible y, cuando se trate de un matrimonio, del régimen económico matrimonial aplicable.
Pagos de hipoteca superiores a la cuota de propiedad
También es frecuente que, después de comprar el inmueble, uno de los propietarios pague una cantidad superior de las cuotas hipotecarias.
Esto requiere especial atención.
Pagar más hipoteca no significa necesariamente adquirir automáticamente una mayor participación en el inmueble.
La situación debe analizarse teniendo en cuenta, entre otras cuestiones:
- Quién figura como propietario.
- Qué cuotas de propiedad se establecieron.
- Quién es prestatario o deudor hipotecario.
- Qué cantidad ha pagado cada uno.
- Qué acuerdos existían entre las partes.
- Cuál es la relación jurídica entre los propietarios.
Por ello, conviene conservar los justificantes de las transferencias, recibos hipotecarios y cualquier acuerdo existente.
¿Puede existir una donación entre los compradores?
Una aportación desigual no significa automáticamente que exista una donación.
Sin embargo, cuando una persona aporta dinero para que otra adquiera una participación patrimonial sin que exista una obligación de devolución o una causa que justifique ese desplazamiento patrimonial, será necesario analizar si existe una liberalidad y cuáles son sus consecuencias jurídicas y fiscales.
Por eso no es recomendable dejar una diferencia económica importante sin documentar.
La cuestión que debe poder responderse es:
¿Por qué una persona ha aportado más dinero que la otra?
Puede existir, por ejemplo:
- Un préstamo.
- Un derecho de reembolso.
- Una distribución pactada de las cuotas.
- Una aportación al patrimonio común.
- Una liberalidad.
La respuesta dependerá de las circunstancias concretas.
El problema de utilizar dinero privativo en un matrimonio
La situación es especialmente relevante cuando los compradores están casados en régimen de sociedad de gananciales.
El Código Civil contempla determinados supuestos en los que un bien puede tener carácter ganancial o pertenecer en proporción a las aportaciones privativas y gananciales.
Cuando se utiliza dinero privativo para financiar un bien durante el matrimonio, también puede surgir un derecho de reembolso, en los términos establecidos por el Código Civil.
Por ello, si uno de los cónyuges utiliza dinero procedente de una herencia, una donación o bienes que ya tenía antes del matrimonio, es especialmente importante documentar el origen de esos fondos y cómo se destinan a la adquisición o financiación del inmueble.
No debe darse por supuesto que el simple origen privativo del dinero determina por sí solo la naturaleza jurídica del inmueble.
Cómo evitar problemas al comprar un inmueble con aportaciones desiguales
La mejor solución es planificar la operación antes de firmar la compraventa.
Determinar las cuotas de propiedad
Antes de comprar debe decidirse qué porcentaje del inmueble corresponderá a cada adquirente.
Por ejemplo:
70 % para uno y 30 % para otro.
Si esa es la verdadera voluntad de las partes, debe quedar correctamente reflejada en la escritura.
Documentar el origen del dinero
Debe conservarse documentación que permita acreditar de dónde procede el dinero utilizado para la adquisición.
Especialmente cuando existen:
- Herencias.
- Donaciones.
- Ahorros anteriores al matrimonio.
- Venta de bienes privativos.
- Indemnizaciones.
- Otros recursos de carácter privativo.
Documentar los pagos posteriores
También es recomendable conservar justificantes de:
- Cuotas hipotecarias.
- Amortizaciones anticipadas.
- Impuestos.
- Reformas.
- Gastos extraordinarios.
- Otros desembolsos relacionados con el inmueble.
Esto puede ser especialmente importante si posteriormente surge una discusión sobre las aportaciones realizadas.
Formalizar los acuerdos entre los copropietarios
Cuando la situación lo requiera, puede ser conveniente establecer por escrito cómo se afrontarán:
- Las cuotas hipotecarias.
- Los gastos.
- Las reformas.
- La venta del inmueble.
- La salida de uno de los copropietarios.
- La extinción de la copropiedad.
La planificación previa puede evitar conflictos posteriores.
¿Qué ocurre si uno de los propietarios quiere vender?
La copropiedad puede generar problemas cuando los propietarios dejan de estar de acuerdo sobre el destino del inmueble.
Puede suceder que:
- Uno quiera vender y otro quiera conservarlo.
- Uno quiera comprar la participación del otro.
- Ambos quieran vender pero discrepen sobre el precio.
- Uno pretenda abandonar la copropiedad.
En estos casos habrá que analizar las posibilidades de división o extinción de la comunidad, así como los derechos económicos que puedan existir entre los copropietarios.
Por eso es recomendable prever estas situaciones desde el momento de la adquisición.
¿Qué ocurre si no se documentaron correctamente las aportaciones?
Cuando no existe una documentación clara, el conflicto puede trasladarse al momento de la separación, la venta, la extinción de la copropiedad o incluso la sucesión.
Será necesario reconstruir entonces:
- Cuánto aportó cada persona.
- Cuándo realizó los pagos.
- De dónde procedía el dinero.
- Qué porcentaje de propiedad se acordó.
- Quién pagó la hipoteca.
- Qué pactaron realmente las partes.
Los extractos bancarios, transferencias, justificantes de pago, escrituras y contratos pueden adquirir entonces una importancia fundamental.
Un caso frecuente: comprar una vivienda en pareja
Una situación habitual es la adquisición de una vivienda por una pareja que no está casada.
Por ejemplo, uno de los miembros puede aportar 80.000 euros procedentes de sus ahorros y el otro 20.000 euros. Ambos solicitan una hipoteca y deciden comprar la vivienda conjuntamente.
En un caso así es conveniente determinar desde el principio:
- Qué porcentaje de propiedad tendrá cada uno.
- Cómo se distribuirán las cuotas hipotecarias.
- Cómo se afrontarán los gastos.
- Qué ocurrirá si uno deja de pagar.
- Qué sucederá con el inmueble si la relación termina.
No existe una solución única para todos los casos. La escritura, los acuerdos alcanzados y la realidad económica de la operación deben ser coherentes entre sí.
Un caso diferente: matrimonio en gananciales
Cuando existe matrimonio en régimen de gananciales, el análisis cambia.
El hecho de que uno de los cónyuges utilice dinero privativo no significa necesariamente que la vivienda vaya a tener automáticamente carácter privativo en la misma proporción.
El Código Civil contiene reglas específicas sobre la naturaleza de los bienes adquiridos durante el matrimonio y sobre el derecho de reembolso por las cantidades satisfechas con fondos privativos.
Por ello, cuando se utiliza dinero procedente de una herencia o de otro patrimonio privativo para adquirir o financiar una vivienda, es especialmente recomendable analizar la operación antes de realizarla, y no esperar a la futura liquidación de la sociedad de gananciales.
¿Cómo protegerse ante una aportación desigual?
Antes de adquirir el inmueble recomendamos:
- Analizar la situación patrimonial de cada comprador.
- Determinar el porcentaje de propiedad que corresponde a cada uno.
- Identificar el origen de los fondos.
- Reflejar correctamente las cuotas en la escritura de compraventa.
- Documentar cualquier aportación adicional.
- Conservar justificantes de todos los pagos.
- Establecer, cuando sea necesario, acuerdos sobre la hipoteca, gastos y futura venta.
- En matrimonios en gananciales, analizar específicamente la naturaleza privativa o ganancial de los fondos utilizados.
Conclusión
Comprar un inmueble con aportaciones económicas desiguales no es necesariamente un problema, pero sí puede convertirse en una fuente importante de conflictos si la operación no se estructura correctamente desde el principio.
La cuestión fundamental no es únicamente cuánto dinero aporta cada persona, sino qué porcentaje de propiedad se adquiere, cuál es el origen de los fondos, qué acuerdos existen entre los compradores y cómo se documentan las aportaciones realizadas durante la vida de la copropiedad.
En matrimonios sujetos al régimen de gananciales, además, deben tenerse en cuenta las reglas específicas del Código Civil sobre bienes gananciales, bienes privativos y derechos de reembolso.
Una correcta planificación jurídica antes de firmar la compraventa puede evitar conflictos posteriores y facilitar una eventual venta, separación o extinción de la copropiedad.
Si estás pensando en adquirir un inmueble con otra persona y las aportaciones económicas no van a ser iguales, conviene analizar la operación antes de formalizarla, especialmente cuando existe una hipoteca, un matrimonio en gananciales o dinero procedente de una herencia o donación.
La desheredación en España permite privar de la legítima a un heredero forzoso, pero únicamente cuando concurre una de las causas que la ley establece expresamente.
No basta, por tanto, con que una persona quiera excluir de su herencia a un hijo, descendiente, padre, ascendiente o cónyuge. La desheredación debe realizarse en testamento y expresando la causa legal en la que se fundamenta. Además, si el heredero desheredado niega la causa, corresponde a los demás herederos probar que realmente existió.
La materia está regulada principalmente en los artículos 848 a 857 del Código Civil, aunque las reglas aplicables pueden variar cuando la sucesión está sometida a un derecho civil autonómico especial.
¿Qué es la desheredación?
La desheredación es una disposición testamentaria mediante la cual el testador priva de su derecho a la legítima a un heredero forzoso, siempre que exista una causa legal que permita hacerlo.
El Código Civil establece que la desheredación:
- Solo puede hacerse por una causa expresamente prevista por la ley.
- Debe hacerse en testamento.
- Debe expresar la causa legal en la que se fundamenta.
- Si el desheredado niega la causa, los demás herederos deberán acreditar su certeza.
Por tanto, no es suficiente con manifestar en el testamento que se desea desheredar a un familiar por falta de relación, diferencias personales o conflictos familiares. La causa debe poder encuadrarse en alguno de los supuestos legalmente establecidos.
¿A quién se puede desheredar?
La desheredación afecta a los herederos forzosos, es decir, a las personas que tienen derecho a una legítima conforme a la legislación aplicable.
En el régimen general del Código Civil son herederos forzosos:
- Los hijos y descendientes.
- A falta de los anteriores, los padres y ascendientes.
- El cónyuge viudo, en los términos establecidos legalmente.
La desheredación no debe confundirse con la simple exclusión de una persona que no tenga derecho a legítima.
Causas de desheredación
El Código Civil distingue entre las causas de indignidad para suceder que pueden operar también como causas de desheredación y las causas específicas previstas para determinados herederos forzosos.
El artículo 852 remite, a estos efectos, a determinadas causas del artículo 756. No todas las causas de indignidad del artículo 756 funcionan automáticamente como causas de desheredación.
Causas relacionadas con la indignidad para suceder
Entre las causas que pueden fundamentar la desheredación se encuentran, en los términos establecidos por la ley:
- Haber sido condenado por sentencia firme por determinados atentados contra la vida o por determinados delitos y conductas de violencia respecto del causante o determinados familiares.
- Haber sido condenado por determinados delitos contra la libertad, la integridad moral o la libertad e indemnidad sexual en los supuestos previstos legalmente.
- Haber acusado al causante de un delito grave mediante una denuncia falsa, cuando concurran los requisitos legales.
- Haber obligado al testador, mediante amenaza, fraude o violencia, a hacer testamento o modificarlo.
- Haber impedido mediante esos mismos medios que otra persona hiciera o revocara su testamento, o haber suplantado, ocultado o alterado un testamento posterior.
Por ello, no es correcto afirmar que todas las causas de indignidad del artículo 756 son automáticamente causas de desheredación. El artículo 852 establece expresamente cuáles de ellas se incorporan al régimen de la desheredación.
Causas para desheredar a hijos y descendientes
El artículo 853 del Código Civil establece, además, causas específicas para desheredar a los hijos y descendientes.
Son principalmente:
Negación injustificada de alimentos
Haber negado, sin motivo legítimo, los alimentos al padre o ascendiente que pretende desheredarle.
Maltrato de obra o injurias graves
Haber maltratado de obra al testador o haberle injuriado gravemente de palabra.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha interpretado que determinadas conductas de maltrato psicológico pueden quedar comprendidas dentro del concepto de maltrato de obra del artículo 853.2 del Código Civil.
Sin embargo, esto no significa que cualquier distanciamiento familiar o falta de relación permita desheredar a un hijo.
El Tribunal Supremo ha insistido en que la mera falta de relación familiar no constituye, por sí sola, una causa autónoma de desheredación. Deben concurrir las circunstancias necesarias para que pueda encuadrarse en una causa legal y, cuando sea discutida, deberá acreditarse.
Causas para desheredar a padres y ascendientes
Cuando el heredero forzoso que se pretende desheredar es un padre o ascendiente, el artículo 854 contempla, entre otras, las siguientes causas:
- Haber perdido la patria potestad por las causas previstas legalmente.
- Haber negado alimentos a sus hijos o descendientes sin motivo legítimo.
- Haber atentado uno de los padres contra la vida del otro, cuando no haya existido reconciliación.
Causas para desheredar al cónyuge
El artículo 855 contempla determinadas causas específicas para la desheredación del cónyuge, entre ellas:
- Haber incumplido grave o reiteradamente los deberes conyugales.
- Las causas que dan lugar a la pérdida de la patria potestad, en los términos previstos legalmente.
- Haber negado alimentos a los hijos o al otro cónyuge.
- Haber atentado contra la vida del cónyuge testador, cuando no haya existido reconciliación.
¿Qué requisitos debe cumplir la desheredación?
Para que una desheredación pueda ser válida deben cumplirse una serie de requisitos fundamentales.
1. Debe existir una causa legal
El artículo 848 del Código Civilestablece que la desheredación solo puede realizarse por alguna de las causas que expresamente señala la ley.
2. Debe constar en testamento
El artículo 849 exige que la desheredación se haga en testamento y que en él se exprese la causa legal en la que se fundamenta.
En la práctica, el testamento notarial es la forma habitual de otorgar estas disposiciones, pero lo jurídicamente esencial es que la desheredación reúna los requisitos legales del testamento y exprese la causa correspondiente.
3. El desheredado debe quedar suficientemente identificado
La disposición testamentaria debe permitir determinar con claridad quién es la persona a la que se pretende desheredar y cuál es la causa legal invocada.
4. La causa debe poder acreditarse
Si el heredero desheredado niega la causa, corresponde a los herederos del testador probar que la causa alegada era cierta. Así lo establece expresamente el artículo 850 del Código Civil.
Por ello, no es recomendable limitarse a una afirmación genérica en el testamento cuando existen circunstancias que pueden ser relevantes para acreditar posteriormente la causa.
La importancia de las pruebas
La prueba puede resultar determinante cuando la desheredación es discutida judicialmente.
Dependiendo del caso, pueden resultar relevantes:
- Sentencias judiciales.
- Denuncias y resoluciones judiciales.
- Documentación relacionada con reclamaciones de alimentos.
- Informes médicos o psicológicos.
- Comunicaciones y otros documentos que permitan acreditar determinados hechos.
- Testimonios y demás medios de prueba admitidos en Derecho.
La importancia de la prueba se ha puesto especialmente de manifiesto en la jurisprudencia sobre maltrato psicológico y falta de relación familiar.
El Tribunal Supremo ha confirmado que el maltrato psicológico puede constituir causa de desheredación, pero también ha anulado desheredaciones cuando no se acreditó suficientemente la existencia del maltrato alegado.
En 2024, por ejemplo, el Tribunal Supremo anuló la desheredación de una hija porque las circunstancias acreditadas no permitían atribuirle el maltrato psicológico alegado por su padre.
¿Qué ocurre después del fallecimiento?
Una vez fallece el testador, la desheredación puede ser aceptada por el interesado o, si existe controversia, ser objeto de impugnación.
Si el heredero desheredado niega la causa, serán los herederos del testador quienes deberán acreditar su certeza.
No debe entenderse, por tanto, que la mera inclusión de una cláusula de desheredación en el testamento garantiza automáticamente que esta vaya a ser válida si posteriormente es impugnada.
¿Qué ocurre si la desheredación es injusta?
El artículo 851 del Código Civil establece que la desheredación realizada sin expresar causa, por una causa cuya certeza no pueda probarse cuando sea contradicha, o por una causa que no esté legalmente prevista, anula la institución de heredero en cuanto perjudique al desheredado.
En cambio, los legados, mejoras y demás disposiciones testamentarias pueden conservar su validez en la medida en que no perjudiquen el derecho a la legítima.
Por ello, una desheredación incorrectamente planteada puede terminar generando un procedimiento judicial y afectar a la distribución de la herencia.
¿Qué ocurre con los hijos del desheredado?
La desheredación de un hijo o descendiente no significa necesariamente que sus propios hijos pierdan sus derechos sucesorios.
El artículo 857 del Código Civil establece que los hijos o descendientes del desheredado ocupan su lugar y conservan los derechos de herederos forzosos respecto de la legítima.
Por tanto, las consecuencias de la desheredación deben analizarse teniendo en cuenta la existencia de descendientes del desheredado.
La reconciliación deja sin efecto la desheredación
La reconciliación entre el testador y la persona que hubiera incurrido en la causa de desheredación tiene consecuencias jurídicas relevantes.
El artículo 856 del Código Civil establece que la reconciliación posterior priva al testador del derecho a desheredar y deja sin efecto la desheredación ya realizada.
¿La falta de relación con un hijo permite desheredarlo?
No por sí sola.
Esta es una de las cuestiones que más dudas genera.
La falta de relación familiar prolongada puede tener relevancia en determinados casos si las circunstancias permiten encuadrarla dentro de una causa legal, especialmente en relación con el maltrato psicológico. Sin embargo, la simple ausencia de relación, sin más, no constituye una causa autónoma de desheredación.
El Tribunal Supremo ha reiterado esta cuestión y ha señalado que deben analizarse las circunstancias concretas, la imputabilidad del distanciamiento y, cuando proceda, la existencia de un verdadero menoscabo psicológico que permita encuadrar los hechos en una causa legal.
Desheredar a un hijo: una decisión que debe prepararse correctamente
La desheredación es una decisión especialmente delicada porque afecta a derechos sucesorios protegidos por la ley.
No basta con expresar en el testamento que existe un conflicto familiar. Es necesario identificar correctamente la causa legal y valorar las circunstancias y pruebas que pueden resultar necesarias si la desheredación es posteriormente discutida.
Por ello, antes de otorgar o modificar un testamento con una cláusula de desheredación, es recomendable analizar el caso concreto con un abogado especializado en Derecho de Sucesiones.
Importante sobre la legislación aplicable
Las reglas explicadas en este artículo se refieren fundamentalmente al régimen sucesorio del Código Civil común. En España existen territorios con legislación civil propia en materia de sucesiones, por lo que antes de aplicar estas reglas a un caso concreto debe comprobarse cuál es la legislación civil sucesoria aplicable.
Cuando varias personas son propietarias de una vivienda y una de ellas quiere poner fin a la copropiedad, lo ideal es alcanzar un acuerdo. Sin embargo, no siempre es posible. Puede ocurrir que uno quiera quedarse con el inmueble, otro prefiera venderlo o simplemente que los propietarios no coincidan sobre su valor o sobre la forma de repartirlo.
La falta de acuerdo no significa que un copropietario tenga que permanecer indefinidamente en la comunidad. El Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en ella y que cualquiera puede pedir, en cualquier momento, la división de la cosa común, salvo determinadas situaciones.
¿Estoy obligado a seguir siendo copropietario?
Como regla general, no. artículo 400 del Código Civil reconoce a cada copropietario el derecho a pedir la división de la cosa común. También permite que los propietarios pacten mantenerla indivisa durante un tiempo determinado, que no puede exceder de diez años, aunque el pacto puede renovarse.
Esto significa que una persona que ya no quiere mantener una propiedad compartida dispone de una vía legal para poner fin a esa situación, aunque los demás propietarios no estén de acuerdo con la solución que propone.
¿Qué pasa si uno quiere quedarse con la vivienda y otro no acepta?
Si el inmueble es indivisible, una de las soluciones más habituales es adjudicarlo a uno de los propietarios, que deberá compensar económicamente a los demás según sus derechos.
Pero esta solución requiere acuerdo. artículo 400 del Código Civil establece que, cuando la cosa es esencialmente indivisible y los condueños no acuerdan adjudicarla a uno indemnizando a los demás, deberá venderse y repartirse el precio.
Por tanto, un propietario no puede imponer unilateralmente a los demás que la vivienda se le adjudique. Puede solicitar la división, pero la adjudicación amistosa requiere acuerdo entre quienes participan en la comunidad.
¿Qué significa que el inmueble sea indivisible?
No significa únicamente que sea físicamente imposible partirlo en dos.
El artículo 401 del Código Civil impide exigir una división material cuando de ella resulte que el bien queda inservible para el uso al que está destinado. En determinados edificios, si sus características lo permiten, puede ser posible dividirlos mediante la adjudicación de pisos o locales independientes.
Por eso, antes de plantear una acción judicial hay que analizar las características físicas y jurídicas del inmueble y comprobar si realmente puede dividirse sin perder su utilidad.
¿Qué ocurre si no hay acuerdo?
Cuando no existe acuerdo y el bien no puede dividirse materialmente, el propietario que quiere salir de la comunidad puede ejercitar la correspondiente acción de división de la cosa común.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha señalado que, tratándose de un bien indivisible y ante la falta de acuerdo, la solución legal pasa por la venta en pública subasta y el reparto del precio entre los copropietarios.
¿Qué es la acción de división de la cosa común?
Es la vía judicial que permite a un copropietario solicitar que termine la situación de comunidad cuando no existe acuerdo para hacerlo voluntariamente.
También se conoce habitualmente como actio communi dividundo.
Su fundamento se encuentra en el derecho de cualquier copropietario a no permanecer indefinidamente en la comunidad.
El procedimiento deberá determinar, entre otras cuestiones, la naturaleza del inmueble, sus características, las cuotas de cada propietario y si existe posibilidad de división material.
¿Hay que intentar llegar a un acuerdo antes de acudir a los tribunales?
No siempre existe una obligación general de alcanzar un acuerdo antes de ejercitar la acción de división. Sin embargo, desde un punto de vista práctico, suele ser recomendable intentar una solución negociada.
Una venta pactada o una adjudicación a uno de los propietarios puede evitar tiempo, costes y la incertidumbre asociada a un procedimiento judicial.
Además, permite que los copropietarios puedan decidir conjuntamente cuestiones como la valoración del inmueble, el calendario de venta o la compensación.
¿Puede uno de los propietarios obligar a los demás a vender?
Si el inmueble es esencialmente indivisible y no existe acuerdo para adjudicarlo a uno de los copropietarios compensando a los demás, el artículo 404 establece la venta y el reparto del precio.
La vía judicial puede llevar a la venta en pública subasta.
Por tanto, aunque un propietario no pueda imponer directamente una compraventa privada concreta, sí puede ejercer su derecho a solicitar la división y, en los supuestos legalmente previstos, llegar a la venta del inmueble.
¿Se puede evitar la subasta?
Sí, si los propietarios alcanzan un acuerdo.
Por ejemplo, uno de ellos puede aceptar quedarse con la vivienda y compensar económicamente al resto. También pueden acordar venderla de forma voluntaria a un tercero y distribuir el precio según las cuotas correspondientes.
La subasta aparece especialmente cuando no existe acuerdo sobre ninguna de estas soluciones.
Por eso, incluso después de iniciado un procedimiento judicial, un acuerdo puede ser una alternativa para evitar que el conflicto llegue hasta la venta en pública subasta, siempre que sea jurídicamente posible.
¿Qué ocurre en una subasta?
Cuando se declara que el inmueble es indivisible y no existe acuerdo para adjudicarlo a uno de los copropietarios, puede acordarse su venta en pública subasta.
El Tribunal Supremo ha confirmado que, en estos casos, la pública subasta constituye el mecanismo previsto para vender el bien y repartir el precio entre los comuneros.
En el procedimiento pueden intervenir los propios copropietarios y terceros que quieran pujar, conforme a las reglas aplicables.
¿Qué pasa con las cargas y la hipoteca?
La existencia de una hipoteca u otras cargas debe analizarse antes de iniciar la acción.
Elartículo 405 del Código Civil establece que la división de la cosa común no perjudica los derechos de terceros y que las hipotecas, servidumbres y otros derechos reales existentes conservan su eficacia.
Por tanto, la extinción del condominio no permite ignorar una hipoteca existente.
Si además uno de los copropietarios quiere adjudicarse la vivienda y asumir la deuda hipotecaria, habrá que contar con la posición de la entidad financiera. La propiedad del inmueble y la responsabilidad frente al banco son cuestiones diferentes.
Este aspecto lo hemos desarrollado específicamente en el artículo de IURIS sobre extinción de condominio con hipoteca.
¿Qué pasa si hay varios propietarios?
La situación puede complicarse cuando existen tres o más comuneros.
Por ejemplo, tres hermanos pueden ser propietarios de una vivienda en diferentes porcentajes y uno de ellos puede querer salir de la comunidad mientras los otros dos prefieren mantenerla.
El derecho a pedir la división corresponde igualmente a cada copropietario.
Habrá que determinar las cuotas de participación y analizar si existe una solución que permita repartir el bien o su valor respetando esos porcentajes.
¿Cómo se determina cuánto corresponde a cada propietario?
El reparto debe respetar, con carácter general, las cuotas de participación existentes.
Si dos propietarios tienen el 50 % de una vivienda valorada en 200.000 euros y se vende por ese importe, cada uno tendrá derecho, en principio, a la parte del precio que corresponda a su participación, sin perjuicio de las cargas, gastos y demás circunstancias que deban descontarse.
Cuando uno se adjudica el inmueble, la compensación económica debe calcularse teniendo en cuenta el valor del bien y los derechos de cada comunero.
Una valoración adecuada es especialmente importante cuando existe desacuerdo sobre el precio.
¿Qué ocurre si uno de los propietarios no quiere vender pero tampoco puede quedarse con la vivienda?
Su oposición no significa necesariamente que la comunidad deba mantenerse indefinidamente.
Si otro copropietario ejerce su derecho a solicitar la división y el inmueble es indivisible, la ley contempla la venta y el reparto del precio cuando no existe acuerdo para adjudicarlo a uno de ellos.
El objetivo es precisamente evitar que la falta de acuerdo de uno de los propietarios bloquee indefinidamente la salida de los demás.
Ejemplo práctico
Tres hermanos son propietarios de una vivienda heredada.
Uno quiere quedarse con el inmueble y ofrece compensar económicamente a los otros dos. Uno acepta, pero el segundo considera insuficiente la cantidad ofrecida y se niega a firmar.
En este caso, habrá que comprobar el valor real del inmueble y explorar una solución negociada.
Si no existe acuerdo y la vivienda es indivisible, el copropietario que quiere poner fin a la comunidad puede acudir a la vía judicial para solicitar la división. Si finalmente no existe acuerdo para adjudicar la vivienda a uno de ellos, puede procederse a su venta y reparto del precio conforme a las cuotas.
¿Qué documentos conviene reunir?
Antes de iniciar una negociación o procedimiento conviene disponer de:
- Escritura de propiedad.
- Nota simple actualizada.
- Porcentajes de participación.
- Información sobre hipotecas y cargas.
- Valoración del inmueble.
- Documentación sobre posibles acuerdos anteriores.
- Información sobre el origen de la copropiedad.
Si el inmueble procede de un divorcio, una herencia o una compra conjunta, también será necesario revisar la documentación que dio origen a la comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Puede un copropietario obligar a los demás a extinguir el condominio?
Puede exigir la división de la cosa común, salvo las excepciones legales. Si no hay acuerdo y el inmueble es indivisible, puede solicitar judicialmente la división.
¿Qué ocurre si uno no quiere vender?
Su negativa no impide necesariamente que otro ejerza su derecho a salir de la comunidad. Si no existe acuerdo para adjudicar el inmueble a uno de los copropietarios, puede llegarse a la venta en pública subasta cuando se cumplan los requisitos legales.
¿La vivienda siempre termina en subasta?
No. La subasta es una solución cuando no existe acuerdo sobre la adjudicación y el bien es indivisible. Un acuerdo de los propietarios puede permitir una adjudicación o una venta voluntaria.
¿Puede uno de los copropietarios quedarse con la vivienda?
Sí, si existe acuerdo con los demás y les compensa conforme a sus derechos. También puede resultar adjudicatario en una subasta si participa en ella y realiza la mejor postura conforme a las reglas aplicables.
¿Qué pasa con la hipoteca?
La hipoteca y otros derechos de terceros deben respetarse. La división del condominio no elimina por sí misma las garantías existentes.
¿Es mejor negociar o acudir directamente a los tribunales?
Siempre que sea posible, una solución negociada suele permitir mayor control sobre el resultado, los tiempos y los costes. Pero cuando el acuerdo resulta imposible, existe la posibilidad de acudir a la vía judicial.
Poner fin al condominio cuando no existe acuerdo
Compartir una vivienda puede funcionar mientras todos los propietarios mantienen una relación razonable y coinciden sobre su uso y futuro. Cuando esa situación cambia, mantener la copropiedad puede convertirse en una fuente constante de conflictos.
La ley reconoce el derecho de cada copropietario a no permanecer indefinidamente en la comunidad. Si existe acuerdo, lo habitual será buscar una solución mediante adjudicación, compensación o venta voluntaria.
Cuando no existe acuerdo y el inmueble es indivisible, el Código Civil contempla la venta y el reparto del precio, y la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha confirmado la pública subasta como mecanismo para poner fin judicialmente a la indivisión.
Antes de llegar a ese escenario, conviene estudiar la situación, valorar correctamente el inmueble y explorar una solución negociada.
En C&F Abogados podemos analizar las cuotas de propiedad, la documentación del inmueble y las alternativas disponibles, tanto si existe posibilidad de acuerdo como si es necesario valorar el ejercicio de la acción de división de la cosa común.
Si eres copropietario de una vivienda y quieres dejar de compartirla, conviene estudiar tus opciones antes de que el desacuerdo termine convirtiéndose en un procedimiento judicial.
Cuando varias personas son propietarias de una vivienda y además comparten una hipoteca, la extinción de condominio requiere especial atención. Es frecuente pensar que si uno de los propietarios se queda con la vivienda, el otro deja automáticamente de tener cualquier obligación relacionada con el préstamo.
No es así.
La extinción de condominio afecta a la propiedad del inmueble, mientras que la hipoteca regula una relación de deuda frente a la entidad financiera. Por eso, ambas cuestiones deben resolverse correctamente y, cuando sea necesario, coordinarse antes de firmar.
¿Qué ocurre con la hipoteca al extinguir el condominio?
Si dos personas son propietarias de una vivienda al 50 % y ambas figuran como titulares del préstamo hipotecario, la adjudicación del inmueble a una de ellas no elimina por sí sola la responsabilidad de la otra frente al banco.
El Banco de España explica que el cambio de titularidad de un préstamo hipotecario requiere el acuerdo con la entidad financiera y que el banco no está obligado a aceptar la salida de uno de los titulares.
Por tanto, hay que distinguir dos operaciones:
La extinción de condominio determina quién es propietario de la vivienda.
La modificación del préstamo determina quién continúa respondiendo frente al banco.
Pueden realizarse conjuntamente, pero una no sustituye automáticamente a la otra.
¿Puede uno quedarse con la vivienda y el otro seguir en la hipoteca?
Sí. Es jurídicamente posible que una persona deje de ser propietaria y, sin embargo, continúe siendo deudora del préstamo si el banco no ha aceptado liberarla.
Esta situación puede resultar especialmente peligrosa para quien sale de la propiedad. Si el nuevo propietario deja de pagar las cuotas, el antiguo copropietario que continúa figurando como deudor puede seguir respondiendo frente a la entidad conforme a las condiciones del préstamo.
Por eso, si el objetivo de la operación es que uno se quede con la vivienda y el otro quede completamente desvinculado, no basta con firmar la extinción de condominio. Hay que resolver también la posición de este último frente al banco.
¿Está obligado el banco a liberar al propietario que sale?
No.
El Código Civil establece que la sustitución de un deudor requiere el consentimiento del acreedor. En materia hipotecaria, esto significa que un acuerdo entre los copropietarios no puede obligar al banco a aceptar un nuevo deudor o liberar al anterior.
El Banco de España también señala que las entidades no están obligadas a modificar la titularidad del préstamo, ya que deben valorar la operación desde el punto de vista de sus riesgos y garantías.
El banco puede aceptar la modificación, rechazarla o condicionarla a determinadas garantías.
¿Qué es una novación hipotecaria?
Una de las vías habituales para modificar la titularidad de un préstamo es la novación.
La novación permite modificar determinadas condiciones del préstamo ya existente. Entre ellas puede encontrarse el cambio de garantías personales y de los titulares, siempre que exista acuerdo con la entidad.
El Banco de España señala que el cambio de titularidad puede formalizarse mediante una novación y que esta modificación debe constar en escritura pública.
La novación no debe confundirse con la extinción de condominio. La primera afecta al préstamo; la segunda, a la propiedad del inmueble.
¿Y si el banco acepta la salida de uno de los deudores?
En ese caso, la operación puede quedar correctamente coordinada.
Por ejemplo, una vivienda pertenece al 50 % a dos personas. Una de ellas se adjudica el 100 % mediante la extinción de condominio y el banco acepta que sea el único deudor del préstamo.
De esta manera quedan diferenciadas las dos consecuencias:
La vivienda pasa a ser propiedad exclusiva de una persona.
La deuda hipotecaria queda a cargo de quien ha asumido el préstamo, conforme a la modificación aceptada por el banco.
Es importante que la liberación quede documentada de forma expresa y no dependa únicamente de un acuerdo privado entre los antiguos copropietarios.
¿Qué ocurre si el banco no acepta?
Puede ser el principal problema de la operación.
Los propietarios pueden estar de acuerdo en extinguir el condominio, pero la entidad financiera puede considerar que la persona que pretende asumir sola la deuda no ofrece garantías suficientes.
En ese caso habrá que estudiar alternativas.
Puede mantenerse la cotitularidad, buscar nueva financiación, cancelar la hipoteca o valorar la venta del inmueble.
No existe una solución única para todos los casos.
¿Puede firmarse la extinción condicionada a que el banco libere al deudor?
Sí, puede estudiarse una estructura jurídica que vincule la eficacia de la operación al consentimiento de la entidad.
La Dirección General ha analizado casos en los que una extinción de condominio quedó sometida a una condición suspensiva: la operación produciría sus efectos si el banco aceptaba liberar al antiguo deudor y reconocer como único deudor al propietario adjudicatario.
Esto demuestra que, cuando existe incertidumbre sobre la respuesta del banco, puede ser conveniente diseñar la operación antes de firmarla de manera definitiva.
¿La hipoteca desaparece con la extinción?
No.
La extinción de condominio no cancela la hipoteca que grava la vivienda.
La hipoteca continúa afectando al inmueble mientras la deuda no haya sido cancelada y la garantía no haya sido objeto de la correspondiente cancelación registral.
Además, el Código Civil establece que la división de la cosa común no perjudica los derechos de terceros, incluidos los derechos de hipoteca existentes antes de la división.
Por tanto, la adjudicación de la vivienda a uno de los comuneros no elimina por sí misma la garantía hipotecaria.
¿Cómo se calcula la compensación entre propietarios?
La compensación depende del valor del inmueble, de los porcentajes de propiedad y de las cargas existentes.
Por ejemplo, si una vivienda vale 250.000 euros, existe una hipoteca pendiente de 100.000 euros y dos propietarios tienen el 50 %, no basta con dividir los 250.000 euros entre dos.
Hay que analizar la deuda pendiente, quién la asumirá y cómo queda económicamente cada propietario después de la operación.
El cálculo definitivo debe hacerse teniendo en cuenta la estructura concreta de la extinción y del préstamo.
¿Qué ocurre si la deuda pendiente es superior al valor de la vivienda?
La situación requiere todavía más cuidado.
Si la vivienda vale 200.000 euros y quedan 220.000 euros de hipoteca, existe una diferencia negativa que no puede ignorarse.
Antes de acordar una adjudicación habrá que determinar si el banco acepta que uno de los propietarios asuma el préstamo, si es necesario aportar garantías adicionales, si existe financiación complementaria o si resulta más conveniente estudiar la venta del inmueble.
Cuando existe una deuda superior al valor del bien, es especialmente importante no firmar una solución sin conocer previamente la posición de la entidad.
¿Quién paga las cuotas después de la extinción?
Dependerá de lo que se haya acordado y, sobre todo, de quién continúe siendo deudor frente al banco.
Si la entidad acepta que el adjudicatario sea el único deudor, será este quien responda del préstamo conforme a la nueva situación.
Si el banco no libera al otro titular, ambos pueden continuar obligados frente a la entidad aunque solo uno sea propietario.
¿Puede cambiar la cuota o las condiciones del préstamo?
Sí, puede ocurrir si la entidad condiciona la novación a una modificación de las condiciones financieras.
Antes de aceptar conviene comparar el tipo de interés, plazo, cuota mensual, comisiones y coste total pendiente.
El objetivo no debe ser únicamente conseguir que uno de los propietarios salga del préstamo, sino conocer exactamente las condiciones que tendrá el nuevo deudor.
Extinción de condominio con hipoteca en un divorcio
Es una situación especialmente habitual.
Una pareja se separa y acuerda que uno de los cónyuges se quede con la vivienda. La extinción de condominio puede resolver la titularidad, pero la hipoteca requiere un tratamiento independiente.
Si ambos eran deudores, habrá que comprobar si el banco acepta que solo uno continúe como titular.
El convenio o acuerdo entre los cónyuges puede establecer quién pagará las cuotas, pero no puede liberar por sí mismo al otro frente a la entidad financiera.
Extinción de condominio con hipoteca en una herencia
También puede ocurrir que varios herederos reciban una vivienda hipotecada y uno quiera adjudicársela.
En ese caso habrá que revisar la partición de la herencia, las cuotas de propiedad, la deuda pendiente y quién figura como deudor del préstamo.
Si uno de los herederos asume la vivienda y la deuda, será necesario comprobar igualmente si la entidad acepta modificar la titularidad del préstamo.
¿Qué conviene hacer antes de firmar?
Antes de formalizar una extinción de condominio con hipoteca recomendamos:
- Solicitar al banco información actualizada del préstamo.
- Comprobar quiénes son los deudores y garantes.
- Conocer el capital pendiente.
- Preguntar si la entidad acepta liberar al propietario que sale.
- Solicitar las condiciones de la posible novación.
- Calcular el valor del inmueble y la compensación.
- Revisar impuestos y gastos.
- Coordinar la escritura de extinción con la modificación hipotecaria.
- Comprobar que la liberación del deudor queda documentada.
- No firmar acuerdos sin conocer la posición del banco.
Preguntas frecuentes
¿Si dejo de ser propietario dejo de pagar la hipoteca?
No necesariamente. Solo dejarás de responder frente al banco si la entidad acepta modificar el préstamo y te libera de la deuda.
¿Puede el banco negarse a quitarme de la hipoteca?
Sí. La entidad no está obligada a aceptar el cambio de titularidad y puede valorar la solvencia y garantías del nuevo deudor.
¿Es suficiente un acuerdo entre los propietarios?
No frente al banco. El acuerdo puede regular las relaciones internas, pero no modifica por sí solo el contrato de préstamo.
¿Qué ocurre si uno se queda con la vivienda y el otro sigue en la hipoteca?
El antiguo propietario puede continuar respondiendo frente al banco aunque ya no sea titular del inmueble. Es una situación que conviene evitar cuando sea posible.
¿Puede hacerse una novación para sacar a uno de los titulares?
Sí, puede plantearse una novación, pero requiere el acuerdo de la entidad financiera.
¿Qué ocurre si el banco no acepta la novación?
Habrá que valorar otras alternativas según la situación: mantener la cotitularidad, buscar nueva financiación, cancelar el préstamo o vender el inmueble.
La propiedad y la hipoteca deben resolverse conjuntamente
La extinción de condominio puede permitir que uno de los copropietarios se quede con una vivienda, pero cuando existe una hipoteca es fundamental no confundir la propiedad con la deuda.
La persona que deja de ser propietaria no queda automáticamente liberada del préstamo. Para que esa liberación sea efectiva frente al banco, la entidad debe aceptar la modificación correspondiente.
Por eso, antes de firmar conviene conocer la posición del banco, calcular correctamente la compensación y coordinar la extinción de condominio con la modificación del préstamo.
En C&F Abogados podemos analizar la situación de los copropietarios, revisar la documentación de la vivienda y del préstamo y valorar cómo estructurar la operación para proteger los intereses de cada parte.
Si quieres quedarte con una vivienda hipotecada y que el otro propietario deje también de responder del préstamo, conviene resolver ambas cuestiones antes de firmar.