Comprar una vivienda o cualquier otro inmueble entre dos o más personas es una operación frecuente. Puede ocurrir entre una pareja, familiares, amigos o socios que deciden adquirir conjuntamente un inmueble como vivienda o inversión.
El problema aparece cuando las cantidades aportadas por cada comprador no son iguales.
Por ejemplo, una persona puede aportar 100.000 euros y otra 50.000 euros, mientras ambas figuran como propietarias al 50 %. También puede suceder que la titularidad se establezca en proporciones diferentes, pero que posteriormente uno de los copropietarios pague una parte mayor de la hipoteca, las reformas o determinados gastos.
Estas situaciones no tienen siempre la misma solución jurídica. La titularidad del inmueble, la procedencia del dinero, el régimen económico matrimonial y los acuerdos alcanzados entre las partes son cuestiones diferentes que deben analizarse conjuntamente.
Por eso, antes de comprar un inmueble con aportaciones económicas desiguales, es fundamental dejar correctamente documentada la operación.
¿Qué ocurre cuando se aporta más dinero del que corresponde a la cuota de propiedad?
En una comunidad de bienes, varias personas pueden ser propietarias de un mismo inmueble por cuotas indivisas. El Código Civil establece que las cuotas se presumen iguales mientras no se pruebe lo contrario.
Pero una cuestión es la cuota de propiedad sobre el inmueble y otra diferente es cuánto dinero ha aportado realmente cada persona.
Por ejemplo, dos personas pueden comprar una vivienda y figurar en la escritura como propietarias al 50 %, aunque una de ellas haya aportado inicialmente una cantidad superior.
El hecho de que una persona haya aportado más dinero no convierte automáticamente su participación en un porcentaje mayor de propiedad.
Si las cuotas de propiedad se establecieron al 50 %, habrá que analizar qué naturaleza tiene la diferencia aportada y si existe, en su caso, un derecho de reembolso o crédito a favor de quien realizó una aportación superior.
Por eso es tan importante que la escritura y los acuerdos entre las partes reflejen correctamente la realidad económica de la operación.
Principales problemas de las aportaciones desiguales
Diferencia entre aportación económica y titularidad
Este es uno de los problemas más habituales.
Puede existir una diferencia entre:
- El porcentaje de dinero aportado.
- El porcentaje de propiedad que figura en la escritura.
- Las cantidades pagadas posteriormente.
- La responsabilidad asumida frente al préstamo hipotecario.
Estas circunstancias no deben confundirse.
Una persona puede ser propietaria del 50 % del inmueble y haber aportado una cantidad superior. Esa diferencia puede generar, dependiendo de las circunstancias, un derecho de reembolso o una relación económica entre los copropietarios, pero no modifica por sí sola la cuota de propiedad inscrita.
Por ello, antes de comprar debe decidirse qué porcentaje de propiedad tendrá cada adquirente y cómo se financiará realmente la operación.
Conflictos cuando llega una ruptura o la disolución de la copropiedad
Las dificultades suelen hacerse especialmente visibles cuando los propietarios dejan de mantener una relación personal o económica.
Puede ocurrir, por ejemplo, que:
- Una pareja se separe.
- Uno de los copropietarios quiera vender y el otro no.
- Uno haya pagado una parte mayor de la hipoteca.
- Uno haya financiado reformas importantes.
- Alguno quiera quedarse con el inmueble.
En ese momento puede aparecer una cuestión fundamental:
¿Quién ha pagado realmente qué y qué derechos tiene cada propietario?
La respuesta dependerá de la titularidad, de los acuerdos existentes, de la documentación disponible y, cuando se trate de un matrimonio, del régimen económico matrimonial aplicable.
Pagos de hipoteca superiores a la cuota de propiedad
También es frecuente que, después de comprar el inmueble, uno de los propietarios pague una cantidad superior de las cuotas hipotecarias.
Esto requiere especial atención.
Pagar más hipoteca no significa necesariamente adquirir automáticamente una mayor participación en el inmueble.
La situación debe analizarse teniendo en cuenta, entre otras cuestiones:
- Quién figura como propietario.
- Qué cuotas de propiedad se establecieron.
- Quién es prestatario o deudor hipotecario.
- Qué cantidad ha pagado cada uno.
- Qué acuerdos existían entre las partes.
- Cuál es la relación jurídica entre los propietarios.
Por ello, conviene conservar los justificantes de las transferencias, recibos hipotecarios y cualquier acuerdo existente.
¿Puede existir una donación entre los compradores?
Una aportación desigual no significa automáticamente que exista una donación.
Sin embargo, cuando una persona aporta dinero para que otra adquiera una participación patrimonial sin que exista una obligación de devolución o una causa que justifique ese desplazamiento patrimonial, será necesario analizar si existe una liberalidad y cuáles son sus consecuencias jurídicas y fiscales.
Por eso no es recomendable dejar una diferencia económica importante sin documentar.
La cuestión que debe poder responderse es:
¿Por qué una persona ha aportado más dinero que la otra?
Puede existir, por ejemplo:
- Un préstamo.
- Un derecho de reembolso.
- Una distribución pactada de las cuotas.
- Una aportación al patrimonio común.
- Una liberalidad.
La respuesta dependerá de las circunstancias concretas.
El problema de utilizar dinero privativo en un matrimonio
La situación es especialmente relevante cuando los compradores están casados en régimen de sociedad de gananciales.
El Código Civil contempla determinados supuestos en los que un bien puede tener carácter ganancial o pertenecer en proporción a las aportaciones privativas y gananciales.
Cuando se utiliza dinero privativo para financiar un bien durante el matrimonio, también puede surgir un derecho de reembolso, en los términos establecidos por el Código Civil.
Por ello, si uno de los cónyuges utiliza dinero procedente de una herencia, una donación o bienes que ya tenía antes del matrimonio, es especialmente importante documentar el origen de esos fondos y cómo se destinan a la adquisición o financiación del inmueble.
No debe darse por supuesto que el simple origen privativo del dinero determina por sí solo la naturaleza jurídica del inmueble.
Cómo evitar problemas al comprar un inmueble con aportaciones desiguales
La mejor solución es planificar la operación antes de firmar la compraventa.
Determinar las cuotas de propiedad
Antes de comprar debe decidirse qué porcentaje del inmueble corresponderá a cada adquirente.
Por ejemplo:
70 % para uno y 30 % para otro.
Si esa es la verdadera voluntad de las partes, debe quedar correctamente reflejada en la escritura.
Documentar el origen del dinero
Debe conservarse documentación que permita acreditar de dónde procede el dinero utilizado para la adquisición.
Especialmente cuando existen:
- Herencias.
- Donaciones.
- Ahorros anteriores al matrimonio.
- Venta de bienes privativos.
- Indemnizaciones.
- Otros recursos de carácter privativo.
Documentar los pagos posteriores
También es recomendable conservar justificantes de:
- Cuotas hipotecarias.
- Amortizaciones anticipadas.
- Impuestos.
- Reformas.
- Gastos extraordinarios.
- Otros desembolsos relacionados con el inmueble.
Esto puede ser especialmente importante si posteriormente surge una discusión sobre las aportaciones realizadas.
Formalizar los acuerdos entre los copropietarios
Cuando la situación lo requiera, puede ser conveniente establecer por escrito cómo se afrontarán:
- Las cuotas hipotecarias.
- Los gastos.
- Las reformas.
- La venta del inmueble.
- La salida de uno de los copropietarios.
- La extinción de la copropiedad.
La planificación previa puede evitar conflictos posteriores.
¿Qué ocurre si uno de los propietarios quiere vender?
La copropiedad puede generar problemas cuando los propietarios dejan de estar de acuerdo sobre el destino del inmueble.
Puede suceder que:
- Uno quiera vender y otro quiera conservarlo.
- Uno quiera comprar la participación del otro.
- Ambos quieran vender pero discrepen sobre el precio.
- Uno pretenda abandonar la copropiedad.
En estos casos habrá que analizar las posibilidades de división o extinción de la comunidad, así como los derechos económicos que puedan existir entre los copropietarios.
Por eso es recomendable prever estas situaciones desde el momento de la adquisición.
¿Qué ocurre si no se documentaron correctamente las aportaciones?
Cuando no existe una documentación clara, el conflicto puede trasladarse al momento de la separación, la venta, la extinción de la copropiedad o incluso la sucesión.
Será necesario reconstruir entonces:
- Cuánto aportó cada persona.
- Cuándo realizó los pagos.
- De dónde procedía el dinero.
- Qué porcentaje de propiedad se acordó.
- Quién pagó la hipoteca.
- Qué pactaron realmente las partes.
Los extractos bancarios, transferencias, justificantes de pago, escrituras y contratos pueden adquirir entonces una importancia fundamental.
Un caso frecuente: comprar una vivienda en pareja
Una situación habitual es la adquisición de una vivienda por una pareja que no está casada.
Por ejemplo, uno de los miembros puede aportar 80.000 euros procedentes de sus ahorros y el otro 20.000 euros. Ambos solicitan una hipoteca y deciden comprar la vivienda conjuntamente.
En un caso así es conveniente determinar desde el principio:
- Qué porcentaje de propiedad tendrá cada uno.
- Cómo se distribuirán las cuotas hipotecarias.
- Cómo se afrontarán los gastos.
- Qué ocurrirá si uno deja de pagar.
- Qué sucederá con el inmueble si la relación termina.
No existe una solución única para todos los casos. La escritura, los acuerdos alcanzados y la realidad económica de la operación deben ser coherentes entre sí.
Un caso diferente: matrimonio en gananciales
Cuando existe matrimonio en régimen de gananciales, el análisis cambia.
El hecho de que uno de los cónyuges utilice dinero privativo no significa necesariamente que la vivienda vaya a tener automáticamente carácter privativo en la misma proporción.
El Código Civil contiene reglas específicas sobre la naturaleza de los bienes adquiridos durante el matrimonio y sobre el derecho de reembolso por las cantidades satisfechas con fondos privativos.
Por ello, cuando se utiliza dinero procedente de una herencia o de otro patrimonio privativo para adquirir o financiar una vivienda, es especialmente recomendable analizar la operación antes de realizarla, y no esperar a la futura liquidación de la sociedad de gananciales.
¿Cómo protegerse ante una aportación desigual?
Antes de adquirir el inmueble recomendamos:
- Analizar la situación patrimonial de cada comprador.
- Determinar el porcentaje de propiedad que corresponde a cada uno.
- Identificar el origen de los fondos.
- Reflejar correctamente las cuotas en la escritura de compraventa.
- Documentar cualquier aportación adicional.
- Conservar justificantes de todos los pagos.
- Establecer, cuando sea necesario, acuerdos sobre la hipoteca, gastos y futura venta.
- En matrimonios en gananciales, analizar específicamente la naturaleza privativa o ganancial de los fondos utilizados.
Conclusión
Comprar un inmueble con aportaciones económicas desiguales no es necesariamente un problema, pero sí puede convertirse en una fuente importante de conflictos si la operación no se estructura correctamente desde el principio.
La cuestión fundamental no es únicamente cuánto dinero aporta cada persona, sino qué porcentaje de propiedad se adquiere, cuál es el origen de los fondos, qué acuerdos existen entre los compradores y cómo se documentan las aportaciones realizadas durante la vida de la copropiedad.
En matrimonios sujetos al régimen de gananciales, además, deben tenerse en cuenta las reglas específicas del Código Civil sobre bienes gananciales, bienes privativos y derechos de reembolso.
Una correcta planificación jurídica antes de firmar la compraventa puede evitar conflictos posteriores y facilitar una eventual venta, separación o extinción de la copropiedad.
Si estás pensando en adquirir un inmueble con otra persona y las aportaciones económicas no van a ser iguales, conviene analizar la operación antes de formalizarla, especialmente cuando existe una hipoteca, un matrimonio en gananciales o dinero procedente de una herencia o donación.
