Cuando varias personas son propietarias de un mismo inmueble, puede llegar un momento en el que alguno de los copropietarios quiera dejar de compartir la propiedad.
Puede ocurrir después de una herencia, tras una separación o divorcio, por la compra conjunta de una vivienda o simplemente porque los intereses de los propietarios han dejado de coincidir.
En estas situaciones aparece una figura jurídica muy habitual: el proindiviso.
Un inmueble está en proindiviso cuando pertenece a varias personas y cada una de ellas tiene una cuota de propiedad sobre el conjunto del bien, sin que esa cuota corresponda necesariamente a una parte física concreta del inmueble.
Por ejemplo, dos hermanos pueden ser propietarios al 50 % de una vivienda heredada. Ninguno es propietario exclusivo de una habitación, una planta o una determinada parte física de la casa: ambos son titulares de una cuota sobre el inmueble.
Cuando uno de ellos quiere dejar de mantener esa situación, puede plantearse la división de la cosa común.
¿Qué significa estar en proindiviso?
La copropiedad o comunidad de bienes existe cuando una misma cosa pertenece a varias personas.
Cada copropietario tiene una participación o cuota sobre el bien y puede ejercer los derechos que la ley reconoce sobre ella.
El Código Civil establece que cada condueño tiene la plena propiedad de su parte y puede, en determinados términos, enajenarla, cederla o hipotecarla.
Sin embargo, compartir la propiedad de un inmueble no significa que los copropietarios estén obligados a permanecer indefinidamente en esa situación.
El artículo 400 del Código Civil establece expresamente que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera de ellos puede pedir que se divida la cosa común.
Este derecho es la base de la llamada acción de división de la cosa común, también conocida como actio communi dividundo.
¿Puede un copropietario obligar a los demás a dividir el inmueble?
Como regla general, sí.
Uno de los aspectos fundamentales del régimen de copropiedad es que un copropietario no necesita el consentimiento de los demás para ejercitar su derecho a solicitar la división.
Esto no significa necesariamente que pueda decidir unilateralmente cómo se repartirá el inmueble.
La división deberá realizarse respetando los derechos de todos los copropietarios y teniendo en cuenta las características del bien.
El Tribunal Supremo ha destacado precisamente la importancia del derecho reconocido por el artículo 400 del Código Civil y la posibilidad de que cada comunero solicite la división para poner fin a la situación de comunidad.
¿Cómo puede dividirse un inmueble en proindiviso?
La solución dependerá fundamentalmente de las características del inmueble y de la voluntad de los copropietarios.
Adjudicación del inmueble a uno de los copropietarios
Una de las soluciones más sencillas cuando existe acuerdo consiste en que uno de los copropietarios se quede con el inmueble y compense económicamente a los demás conforme a sus respectivas participaciones.
Por ejemplo, si dos personas son propietarias al 50 % de una vivienda valorada en 200.000 euros, una de ellas podría adjudicarse el inmueble y compensar a la otra por el valor correspondiente a su participación, siempre teniendo en cuenta las circunstancias concretas de la operación.
Esta solución evita mantener la copropiedad y puede resultar especialmente práctica cuando uno de los propietarios desea conservar la vivienda.
Venta del inmueble y reparto del precio
Otra posibilidad es vender el inmueble a un tercero y repartir el importe obtenido entre los copropietarios conforme a sus respectivas cuotas, una vez atendidas las cargas y obligaciones que correspondan.
Esta alternativa puede resultar adecuada cuando ninguno de los copropietarios quiere quedarse con el inmueble.
División material del inmueble
En determinados casos, un inmueble puede ser susceptible de división física o jurídica.
Sin embargo, no todos los inmuebles pueden dividirse sin perder su utilidad o sin infringir la normativa aplicable.
El artículo 401 del Código Civil establece que los copropietarios no pueden exigir la división cuando de ella resulte que la cosa queda inservible para el uso al que está destinada. Para determinados edificios cuyas características lo permitan, contempla la posibilidad de adjudicar pisos o locales independientes con sus elementos comunes.
Por tanto, la división material de una vivienda o inmueble debe analizarse caso por caso.
¿Qué ocurre si el inmueble no puede dividirse?
Esta es una de las situaciones más habituales.
Una vivienda, por ejemplo, normalmente no puede dividirse físicamente entre sus propietarios sin que pierda su utilidad o sin realizar actuaciones que jurídicamente no sean posibles.
En estos casos, el artículo 404 del Código Civil establece que, si la cosa es esencialmente indivisible y los copropietarios no acuerdan adjudicarla a uno de ellos compensando a los demás, se venderá y se repartirá su precio.
Por eso, que el inmueble sea indivisible físicamente no significa que un copropietario esté condenado a permanecer en la comunidad.
La solución pasa por encontrar una forma jurídicamente adecuada de extinguir la copropiedad.
¿Qué ocurre si uno de los copropietarios no quiere vender?
Es uno de los conflictos más frecuentes.
Puede suceder que uno de los propietarios quiera vender la vivienda y otro quiera conservarla.
El desacuerdo no significa que la copropiedad tenga que mantenerse indefinidamente.
Si no existe acuerdo, el copropietario que quiere poner fin a la situación puede valorar el ejercicio de la acción de división de la cosa común.
El procedimiento y la solución concreta dependerán de las circunstancias del inmueble, de las cuotas de propiedad y de las pretensiones de las partes.
Por eso, antes de iniciar acciones judiciales es recomendable analizar si existe una solución negociada que permita evitar un procedimiento más largo y costoso.
¿Puede uno de los copropietarios quedarse con el inmueble?
Sí, siempre que exista acuerdo entre los interesados y se articule correctamente la operación.
La adjudicación a uno de los copropietarios puede ser una solución especialmente útil cuando:
- Uno de ellos quiere conservar la vivienda.
- Los demás prefieren recibir su parte en dinero.
- Existe financiación suficiente para compensar las cuotas.
- Las partes quieren evitar la venta a un tercero.
La valoración del inmueble será entonces una cuestión fundamental para determinar la compensación correspondiente.
También habrá que analizar las cargas existentes, como una hipoteca, y las consecuencias fiscales y registrales de la operación.
¿Qué ocurre si existe una hipoteca sobre el inmueble?
La existencia de una hipoteca requiere especial atención.
La división o adjudicación de la propiedad no significa automáticamente que desaparezca la responsabilidad frente al banco.
Por ejemplo, si dos personas son propietarias de una vivienda y ambas figuran como deudoras del préstamo hipotecario, el hecho de que una de ellas se adjudique el inmueble no implica necesariamente que la otra quede liberada frente a la entidad financiera.
La situación debe analizarse también desde la perspectiva del contrato de préstamo y de las relaciones con la entidad acreedora.
Por ello, cualquier operación de extinción de un proindiviso con hipoteca debe planificarse teniendo en cuenta tanto la propiedad como la deuda pendiente.
¿Qué ocurre con los gastos y las cargas del inmueble?
Mientras exista la copropiedad, los propietarios deben atender las obligaciones relacionadas con el bien conforme a sus respectivas responsabilidades.
Pueden surgir conflictos por cuestiones como:
- Impuestos.
- Gastos de comunidad.
- Reparaciones.
- Obras necesarias.
- Seguro.
- Hipoteca.
- Gastos de mantenimiento.
- Gastos derivados del uso exclusivo del inmueble.
Cuando se plantea la división del patrimonio común, es importante revisar también estas cantidades para determinar si existen créditos o cantidades pendientes entre los copropietarios.
No debe analizarse únicamente quién es propietario de qué porcentaje, sino también qué obligaciones económicas existen entre las partes.
¿Qué pasa si uno de los copropietarios utiliza el inmueble en exclusiva?
Otro conflicto habitual aparece cuando uno de los propietarios utiliza la vivienda de forma exclusiva mientras los demás no pueden disfrutar de ella.
La existencia de una situación de uso exclusivo puede generar cuestiones económicas que deben analizarse atendiendo a las circunstancias concretas del caso.
Será necesario determinar, entre otras cuestiones:
- Qué acuerdo existe entre los copropietarios.
- Si el uso exclusivo fue consentido.
- Qué participación tiene cada propietario.
- Qué gastos está asumiendo cada uno.
- Si existe algún requerimiento previo.
- Y si procede alguna compensación.
Por ello, cuando existe un conflicto por el uso exclusivo de un inmueble, conviene analizarlo conjuntamente con la situación de copropiedad.
¿Puede venderse solamente la parte de un copropietario?
El Código Civil reconoce a cada condueño la propiedad de su cuota y la posibilidad de disponer de ella en los términos legalmente establecidos.
Por tanto, un copropietario puede plantearse transmitir su participación.
Sin embargo, vender una cuota indivisa puede resultar más complejo que transmitir un inmueble completo y no siempre constituye la solución más conveniente.
Antes de optar por esta vía es recomendable valorar las alternativas existentes, especialmente si existe la posibilidad de alcanzar un acuerdo con los demás copropietarios.
¿Qué ocurre si no hay acuerdo entre los propietarios?
Cuando los copropietarios no consiguen alcanzar un acuerdo, puede ser necesario acudir a los tribunales.
La acción de división de la cosa común permite solicitar que se ponga fin a la situación de copropiedad.
El objetivo no es determinar quién tiene más derecho sobre el inmueble, sino poner fin a una comunidad que uno de los copropietarios no está obligado a mantener indefinidamente.
La solución final dependerá de si el inmueble puede dividirse materialmente y de las circunstancias concretas de la propiedad.
¿Es mejor llegar a un acuerdo o acudir a los tribunales?
Siempre que sea posible, un acuerdo entre los copropietarios puede evitar costes, tiempo y conflictos innecesarios.
Una negociación puede permitir, por ejemplo:
- Que uno compre la participación de los demás.
- Que se venda el inmueble de común acuerdo.
- Que se establezcan las condiciones de la venta.
- Que se distribuyan correctamente los gastos.
- Que se resuelvan las cuestiones relacionadas con la hipoteca.
- Que se formalice la extinción de la copropiedad.
Cuando el acuerdo no es posible, será necesario estudiar la vía judicial adecuada.
¿Qué documentación conviene revisar?
Antes de plantear la división de un inmueble en proindiviso conviene reunir:
- Escritura de adquisición.
- Nota simple registral.
- Documentación de la herencia, si procede.
- Sentencias o convenios, cuando la copropiedad proceda de una separación o divorcio.
- Contrato de préstamo hipotecario.
- Recibos de hipoteca.
- Justificantes de gastos.
- Documentación relativa a reformas u obras.
- Acuerdos existentes entre los copropietarios.
- Comunicaciones relacionadas con el conflicto.
Esta documentación permite determinar con precisión quién es propietario, en qué porcentaje, qué cargas existen y qué solución puede resultar más adecuada.
¿Cuándo conviene solicitar asesoramiento jurídico?
La división de un proindiviso puede parecer sencilla cuando existe un inmueble y dos propietarios, pero las circunstancias pueden complicarla considerablemente.
Es especialmente recomendable analizar la situación antes de actuar cuando:
- Uno de los propietarios se niega a vender.
- Existe una hipoteca.
- Hay diferencias sobre el valor del inmueble.
- Uno de los copropietarios utiliza la vivienda en exclusiva.
- Existen gastos pendientes.
- La propiedad procede de una herencia.
- El inmueble pertenece a una pareja que se ha separado.
- Existen varios copropietarios.
- Se plantea una división judicial.
Una planificación adecuada puede permitir alcanzar un acuerdo y evitar un procedimiento judicial innecesario.
Conclusión
La propiedad en proindiviso no tiene por qué mantenerse indefinidamente.
El Código Civil reconoce a cada copropietario el derecho a solicitar la división de la cosa común y establece diferentes soluciones dependiendo de las características del bien y de la existencia o no de acuerdo entre los propietarios.
Cuando el inmueble puede dividirse, puede estudiarse esa posibilidad. Cuando no es materialmente divisible, los copropietarios pueden acordar su adjudicación a uno de ellos con compensación a los demás o, si no existe acuerdo, proceder a su venta y reparto del precio conforme a los derechos de cada uno.
Por eso, antes de iniciar una acción de división de patrimonio o proindiviso conviene analizar la titularidad, las cuotas de cada propietario, las cargas existentes y las posibles soluciones.
Si eres propietario de un inmueble en proindiviso y quieres dejar de compartir la propiedad, un abogado especializado en Derecho Civil puede analizar tu situación y determinar la vía más adecuada para poner fin a la copropiedad.
