Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler, el propietario puede encontrarse ante una situación complicada.
No solo deja de recibir la renta.
También puede continuar teniendo gastos relacionados con la vivienda mientras el contrato sigue vigente y el inmueble no puede ser recuperado.
Ante esta situación, una de las preguntas más habituales es:
¿Qué puede hacer el propietario para recuperar su vivienda?
Cuando existe un impago de la renta o de cantidades que corresponden al arrendatario, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador resolver el contrato. Además, la Ley de Enjuiciamiento Civil establece un procedimiento específico para recuperar judicialmente la posesión de la vivienda.
¿Cuándo puede iniciarse un desahucio por impago?
El desahucio puede plantearse cuando el arrendatario deja de pagar la renta o determinadas cantidades cuyo pago le corresponda conforme al contrato.
El artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla expresamente la falta de pago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario como causa de resolución del contrato.
Por tanto, el propietario no tiene que esperar necesariamente a que se acumulen varios meses de impago.
Pero antes de actuar conviene revisar exactamente:
- Qué cantidad se debe.
- Qué concepto corresponde a esa cantidad.
- Cuándo debía haberse pagado.
- Qué establece el contrato.
- Si existe alguna circunstancia que pueda afectar a la reclamación.
¿Un solo mes de impago puede dar lugar al desahucio?
La falta de pago de la renta puede constituir causa de resolución del contrato.
Por tanto, no existe una regla general que obligue al propietario a esperar varios meses antes de poder iniciar acciones.
Sin embargo, antes de presentar una demanda conviene estudiar el caso concreto y comprobar que la deuda está correctamente determinada.
También es importante decidir si interesa realizar previamente un requerimiento fehaciente de pago.
Esta decisión puede tener consecuencias importantes sobre la posibilidad de enervación del desahucio.
¿Qué es la enervación del desahucio?
La enervación permite al arrendatario evitar el desahucio en determinados supuestos mediante el pago de las cantidades exigibles.
No significa que el impago no haya existido.
Significa que, cuando se cumplen los requisitos legales, el arrendatario puede poner fin al procedimiento de desahucio pagando la deuda correspondiente.
La regulación se encuentra principalmente en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
¿Puede el inquilino enervar siempre el desahucio?
No.
La ley establece límites.
Por ejemplo, no procede la enervación cuando el arrendatario ya hubiera utilizado esta posibilidad anteriormente, salvo la excepción prevista legalmente.
Tampoco procede cuando el arrendador hubiera requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiera realizado al presentar la demanda.
Por eso, el requerimiento previo puede ser una cuestión estratégica importante.
¿Conviene enviar un requerimiento de pago antes de demandar?
En muchos casos puede ser recomendable.
El requerimiento permite dejar constancia de:
- La existencia de la deuda.
- La cantidad reclamada.
- Los conceptos pendientes.
- La voluntad del propietario de exigir el pago.
- La fecha en que se realizó la reclamación.
Además, si se realiza con las características exigidas por la ley, puede tener consecuencias sobre la posibilidad de enervar posteriormente el desahucio.
Por eso no conviene enviar cualquier comunicación de forma improvisada.
¿Cómo debe hacerse el requerimiento?
Debe poder acreditarse que se realizó y que llegó a conocimiento del arrendatario en los términos que correspondan.
Puede utilizarse un medio que permita dejar constancia suficiente de:
- Contenido.
- Fecha.
- Destinatario.
- Recepción.
La forma concreta dependerá de las circunstancias.
En reclamaciones de este tipo, es importante conservar toda la documentación.
¿Qué pasa si el inquilino paga después del requerimiento?
Habrá que analizar la situación concreta.
Puede producirse el pago total de la deuda, un pago parcial o una propuesta de acuerdo.
También habrá que comprobar si existen otras cantidades pendientes.
El propietario debe evitar considerar automáticamente solucionado el problema sin revisar qué cantidades se han pagado y qué obligaciones siguen pendientes.
¿Qué ocurre si el inquilino sigue sin pagar?
Si la deuda continúa y el propietario quiere recuperar la vivienda, puede plantearse la correspondiente demanda de desahucio por falta de pago.
Los procesos de desahucio por impago de rentas o cantidades debidas se tramitan por los cauces del juicio verbal.
La demanda puede acumular, además, la reclamación de las cantidades adeudadas.
¿Puedo reclamar las rentas pendientes además de recuperar la vivienda?
Sí.
La normativa permite acumular la acción de desahucio con la reclamación de las cantidades debidas.
Además, cuando se haya solicitado expresamente, la resolución puede incluir las rentas que se sigan devengando hasta la entrega efectiva de la posesión, conforme a las reglas procesales aplicables.
Esto es importante porque la deuda puede continuar aumentando mientras el procedimiento se tramita.
¿Qué documentación necesita el propietario?
Antes de iniciar el procedimiento conviene reunir toda la documentación relacionada con el arrendamiento.
Por ejemplo:
- Contrato de alquiler.
- Anexos.
- Justificantes de pago.
- Extractos bancarios.
- Recibos.
- Comunicaciones con el inquilino.
- Requerimientos realizados.
- Facturas de cantidades repercutidas.
- Cualquier documento que permita acreditar la deuda.
También conviene preparar una relación clara de las cantidades pendientes.
¿Cómo se calcula la deuda?
Debe determinarse con precisión qué cantidades están pendientes.
Por ejemplo:
- Rentas impagadas.
- Cantidades asimiladas que correspondan al arrendatario.
- Determinados gastos asumidos contractualmente.
- Otras cantidades exigibles.
No conviene presentar una reclamación con una cifra global sin explicar de dónde procede.
La deuda debe estar correctamente documentada.
¿Qué ocurre después de presentar la demanda?
Una vez admitida la demanda, se realiza al arrendatario un requerimiento judicial.
En los procedimientos de desahucio por falta de pago, el artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece un plazo de diez días para que el demandado:
- Desaloje la vivienda.
- Pague al propietario.
- En caso de pretender la enervación, pague las cantidades exigibles en los términos legales.
- O formule oposición alegando las razones por las que considera que no debe la cantidad reclamada o que el desahucio no procede.
Este requerimiento es una fase fundamental del procedimiento.
¿Qué puede hacer el inquilino cuando recibe el requerimiento?
Básicamente puede adoptar diferentes posiciones.
Pagar y desalojar
Puede entregar la vivienda y satisfacer las cantidades correspondientes.
Pagar para enervar
Si concurren los requisitos legales, puede pagar la deuda y evitar el desahucio mediante la enervación.
Oponerse
Puede alegar que:
- No debe la cantidad reclamada.
- La deuda no está correctamente calculada.
- Ya ha pagado.
- Existe alguna circunstancia que impide el desahucio.
- No procede la enervación o existen otras cuestiones que deben resolverse.
No hacer nada
Si no se opone dentro del plazo correspondiente, el procedimiento puede avanzar hacia el desalojo y lanzamiento conforme a lo acordado judicialmente.
¿Qué ocurre si el inquilino se opone?
Si existe oposición, el procedimiento continuará conforme a las reglas del juicio verbal.
Será necesario analizar las cuestiones planteadas por el arrendatario.
Por ejemplo:
- Si realmente existe deuda.
- Si la cantidad reclamada es correcta.
- Si el contrato continúa vigente.
- Si procede la enervación.
- Si existe alguna circunstancia que impida el desahucio.
La documentación aportada por ambas partes será importante.
¿Siempre hay un juicio?
No necesariamente.
El procedimiento puede terminar sin necesidad de celebrar una vista cuando concurren determinadas circunstancias.
Por ejemplo, si el arrendatario satisface las cantidades exigibles y procede la enervación, el proceso puede terminar mediante decreto en los términos previstos por la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Si existe oposición, en cambio, puede ser necesario celebrar la correspondiente vista.
¿Cuándo se produce el lanzamiento?
El lanzamiento es el acto mediante el cual se hace efectiva la recuperación de la posesión de la vivienda.
Actualmente, en los procedimientos de desahucio debe señalarse el día y la hora exacta del lanzamiento en los términos previstos legalmente.
La fecha concreta dependerá del procedimiento y de las circunstancias del juzgado.
¿Puede el propietario cambiar la cerradura?
No debe hacerlo por su cuenta mientras el inquilino mantenga la posesión legítima de la vivienda.
El propietario no debe utilizar vías de hecho para recuperar el inmueble.
Cuando el arrendatario no entrega voluntariamente la vivienda, debe utilizarse el procedimiento legal correspondiente.
El lanzamiento se realiza dentro del procedimiento judicial.
¿Puede el propietario cortar el agua o la electricidad?
Tampoco es una vía adecuada para conseguir que el inquilino abandone la vivienda.
El propietario debe evitar actuaciones destinadas a forzar unilateralmente la salida del arrendatario.
Si existe un incumplimiento, la solución debe plantearse por las vías legales correspondientes.
¿Qué ocurre con las rentas que se siguen generando durante el procedimiento?
La deuda puede continuar aumentando mientras el arrendatario permanezca en la vivienda y sigan siendo exigibles las cantidades correspondientes.
Por eso es importante que la reclamación esté correctamente planteada.
La legislación permite que, en determinados supuestos, la resolución incluya las rentas que se devenguen después de presentar la demanda hasta la recuperación efectiva de la posesión.
¿Qué ocurre si el inquilino paga todo después de recibir la demanda?
Hay que analizar si se cumplen los requisitos para la enervación.
El pago no significa automáticamente que el procedimiento tenga siempre que terminar.
Especialmente importante es comprobar si el arrendatario ya había enervado anteriormente o si el propietario realizó un requerimiento fehaciente de pago con al menos treinta días de antelación a la demanda.
¿Puede el propietario reclamar también los daños en la vivienda?
Puede ser posible si existen daños imputables al arrendatario y concurren los requisitos para reclamarlos.
Pero hay que distinguir entre:
las rentas impagadas
y
los daños materiales ocasionados en la vivienda.
No son exactamente la misma reclamación.
Será necesario acreditar los daños y determinar su importe.
¿Qué ocurre si el contrato ha terminado pero el inquilino no se marcha?
Ese supuesto es diferente del desahucio por impago.
Cuando el problema es la expiración del plazo contractual o legal, la acción puede plantearse por esa causa.
Por tanto, no debemos mezclar:
desahucio por falta de pago
con
desahucio por expiración del plazo.
Ambos procedimientos tienen elementos comunes, pero la causa de la recuperación de la posesión es diferente.
¿Qué ocurre si el inquilino tiene problemas económicos?
La situación económica del arrendatario puede tener relevancia en determinados procedimientos cuando se trata de su vivienda habitual.
La normativa actual contempla mecanismos relacionados con la vulnerabilidad económica y la posibilidad de suspensión del procedimiento o del lanzamiento en determinados supuestos.
Por eso, en estos casos hay que analizar cuidadosamente la situación del arrendatario y las circunstancias del propietario.
¿Puede suspenderse un desahucio por vulnerabilidad en 2026?
Sí, existen medidas extraordinarias vigentes durante 2026.
El Real Decreto-ley 2/2026 ha extendido hasta el 31 de diciembre de 2026 determinadas medidas de suspensión de procedimientos de desahucio y lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
Pero estas medidas no se aplican automáticamente a cualquier procedimiento.
Existen requisitos y excepciones.
Además, la regulación de 2026 introduce una excepción relevante para determinados arrendadores que sean propietarios de dos o menos viviendas.
Por eso, si existe una situación de vulnerabilidad, hay que estudiar el caso concreto antes de afirmar que el lanzamiento será suspendido.
¿Qué ocurre si el propietario tiene pocas viviendas?
Este dato puede ser especialmente importante en 2026.
La regulación extraordinaria vigente establece que la suspensión de determinados lanzamientos por vulnerabilidad no se aplicará a los arrendadores que sean propietarios de dos o menos viviendas, conforme a las condiciones previstas en la norma.
Por tanto, no debe analizarse la vulnerabilidad del inquilino de forma aislada.
También puede ser relevante la situación del propietario.
¿Qué ocurre si el propietario es un gran tenedor?
La situación puede ser diferente.
La legislación procesal contempla requisitos específicos relacionados con los grandes tenedores y determinadas situaciones de vivienda habitual y vulnerabilidad.
Además, la regulación de estos procedimientos ha sufrido modificaciones recientes y algunas de las previsiones introducidas en 2023 han sido posteriormente anuladas por el Tribunal Constitucional.
Por eso, no conviene utilizar modelos antiguos de demanda sin comprobar previamente la normativa vigente.
¿Cuánto dura un desahucio?
No existe un plazo único.
La duración depende de diferentes factores:
- Juzgado competente.
- Carga de trabajo.
- Existencia o no de oposición.
- Enervación.
- Documentación.
- Señalamiento de vista.
- Recursos.
- Situaciones de vulnerabilidad.
- Circunstancias concretas del inmueble.
Por eso no es correcto prometer al propietario que recuperará la vivienda en un número determinado de días.
¿Puede resolverse el problema antes de llegar al juicio?
Sí.
El propietario y el inquilino pueden alcanzar un acuerdo.
Por ejemplo, pueden pactar:
- Pago de la deuda.
- Entrega voluntaria de la vivienda.
- Calendario de pagos.
- Fecha de salida.
- Compensación de determinadas cantidades.
- Resolución pactada del contrato.
En algunos casos, una solución negociada puede ser más rápida y menos costosa que continuar con todo el procedimiento.
Pero el acuerdo debe quedar correctamente documentado.
¿Qué ocurre si el inquilino se compromete a marcharse y después no lo hace?
Dependerá de cómo se haya formalizado el acuerdo.
Si existe un procedimiento judicial en marcha, habrá que analizar los efectos del acuerdo y las actuaciones necesarias para hacerlo efectivo.
No conviene basarse únicamente en conversaciones informales.
Cuando existe una deuda importante o un conflicto sobre la posesión, es recomendable documentar adecuadamente cualquier acuerdo.
Errores frecuentes de los propietarios
Esperar demasiado tiempo
El impago puede acumularse rápidamente.
No revisar el contrato
Puede contener condiciones relevantes.
Reclamar cantidades incorrectas
La deuda debe estar correctamente calculada.
No conservar los justificantes
Los pagos y comunicaciones deben poder acreditarse.
Enviar un requerimiento poco claro
Un requerimiento mal planteado puede generar problemas posteriores.
No valorar la enervación
Es una cuestión estratégica importante.
Cambiar la cerradura por cuenta propia
La recuperación de la posesión debe realizarse por las vías legales.
Cortar suministros para forzar la salida
Tampoco es una vía adecuada para recuperar la vivienda.
Utilizar modelos antiguos
La regulación procesal de los desahucios ha cambiado en los últimos años.
No analizar la vulnerabilidad
En 2026 existen medidas extraordinarias que pueden afectar a determinados procedimientos y lanzamientos.
¿Qué documentación debería preparar el propietario?
Antes de iniciar una reclamación conviene reunir:
Contrato de arrendamiento
Justificantes de los pagos recibidos
Relación de cantidades pendientes
Extractos bancarios
Comunicaciones con el inquilino
Requerimientos de pago
Facturas o documentos de cantidades repercutidas
Documentación sobre posibles daños
Cuanto más ordenada esté la documentación, más sencillo será analizar la viabilidad de la reclamación.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses de alquiler tienen que quedar pendientes para iniciar un desahucio?
La falta de pago de la renta puede constituir causa de resolución del contrato. No existe una regla general que obligue a esperar varios meses.
¿Puedo reclamar las rentas además del desahucio?
Sí. La acción de desahucio puede acumularse con la reclamación de las cantidades debidas.
¿Puede el inquilino evitar el desahucio pagando?
Puede hacerlo mediante la enervación cuando concurran los requisitos legales. Existen supuestos en los que esta posibilidad no procede.
¿Qué es la enervación?
Es la posibilidad que tiene el arrendatario, en determinados supuestos, de evitar el desahucio pagando las cantidades exigibles en los términos establecidos legalmente.
¿Puedo impedir la enervación mediante un requerimiento previo?
Un requerimiento fehaciente de pago realizado con al menos treinta días de antelación a la demanda puede impedir la enervación cuando concurren los demás requisitos establecidos por la ley.
¿Cuánto tiempo tiene el inquilino después de recibir el requerimiento judicial?
En el procedimiento de desahucio por falta de pago, el artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece un plazo de diez días para las actuaciones previstas en el requerimiento judicial.
¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No debe hacerse por cuenta propia mientras el inquilino mantenga la posesión legítima. La recuperación de la vivienda debe realizarse por las vías legales correspondientes.
¿Qué ocurre si el inquilino dice que no puede pagar?
Habrá que analizar su situación. Si se trata de su vivienda habitual y existe vulnerabilidad económica, pueden entrar en juego medidas específicas de protección y suspensión en determinados supuestos.
¿Puede suspenderse un lanzamiento en 2026?
Sí, existen medidas extraordinarias hasta el 31 de diciembre de 2026 para determinados supuestos de vulnerabilidad, con requisitos y excepciones.
¿Cuánto tarda un desahucio?
No existe un plazo fijo. Dependerá de las circunstancias del procedimiento, de la existencia de oposición, del juzgado y de otros factores.
Recuperar una vivienda empieza por actuar correctamente
Cuando un inquilino deja de pagar, es comprensible que el propietario quiera recuperar rápidamente su vivienda.
Pero actuar con precipitación puede complicar el problema.
Antes de iniciar un desahucio conviene analizar:
qué cantidades se deben,
qué establece el contrato,
si conviene realizar un requerimiento previo,
si existe posibilidad de enervación,
qué daños se han producido,
qué cantidades pueden reclamarse
y si existe alguna circunstancia de vulnerabilidad que pueda afectar al procedimiento.
Un desahucio no consiste simplemente en presentar una demanda.
Es un procedimiento que debe plantearse correctamente desde el principio.
En C&F Abogados podemos revisar el contrato de arrendamiento, analizar las cantidades pendientes y estudiar la vía más adecuada para recuperar la posesión de la vivienda y reclamar las cantidades que correspondan.
Cuando un inquilino deja de pagar, actuar correctamente desde el primer momento puede marcar la diferencia.
