Cuando varias personas son propietarias de una vivienda y una de ellas quiere poner fin a la copropiedad, lo ideal es alcanzar un acuerdo. Sin embargo, no siempre es posible. Puede ocurrir que uno quiera quedarse con el inmueble, otro prefiera venderlo o simplemente que los propietarios no coincidan sobre su valor o sobre la forma de repartirlo.
La falta de acuerdo no significa que un copropietario tenga que permanecer indefinidamente en la comunidad. El Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en ella y que cualquiera puede pedir, en cualquier momento, la división de la cosa común, salvo determinadas situaciones.
¿Estoy obligado a seguir siendo copropietario?
Como regla general, no. artículo 400 del Código Civil reconoce a cada copropietario el derecho a pedir la división de la cosa común. También permite que los propietarios pacten mantenerla indivisa durante un tiempo determinado, que no puede exceder de diez años, aunque el pacto puede renovarse.
Esto significa que una persona que ya no quiere mantener una propiedad compartida dispone de una vía legal para poner fin a esa situación, aunque los demás propietarios no estén de acuerdo con la solución que propone.
¿Qué pasa si uno quiere quedarse con la vivienda y otro no acepta?
Si el inmueble es indivisible, una de las soluciones más habituales es adjudicarlo a uno de los propietarios, que deberá compensar económicamente a los demás según sus derechos.
Pero esta solución requiere acuerdo. artículo 400 del Código Civil establece que, cuando la cosa es esencialmente indivisible y los condueños no acuerdan adjudicarla a uno indemnizando a los demás, deberá venderse y repartirse el precio.
Por tanto, un propietario no puede imponer unilateralmente a los demás que la vivienda se le adjudique. Puede solicitar la división, pero la adjudicación amistosa requiere acuerdo entre quienes participan en la comunidad.
¿Qué significa que el inmueble sea indivisible?
No significa únicamente que sea físicamente imposible partirlo en dos.
El artículo 401 del Código Civil impide exigir una división material cuando de ella resulte que el bien queda inservible para el uso al que está destinado. En determinados edificios, si sus características lo permiten, puede ser posible dividirlos mediante la adjudicación de pisos o locales independientes.
Por eso, antes de plantear una acción judicial hay que analizar las características físicas y jurídicas del inmueble y comprobar si realmente puede dividirse sin perder su utilidad.
¿Qué ocurre si no hay acuerdo?
Cuando no existe acuerdo y el bien no puede dividirse materialmente, el propietario que quiere salir de la comunidad puede ejercitar la correspondiente acción de división de la cosa común.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha señalado que, tratándose de un bien indivisible y ante la falta de acuerdo, la solución legal pasa por la venta en pública subasta y el reparto del precio entre los copropietarios.
¿Qué es la acción de división de la cosa común?
Es la vía judicial que permite a un copropietario solicitar que termine la situación de comunidad cuando no existe acuerdo para hacerlo voluntariamente.
También se conoce habitualmente como actio communi dividundo.
Su fundamento se encuentra en el derecho de cualquier copropietario a no permanecer indefinidamente en la comunidad.
El procedimiento deberá determinar, entre otras cuestiones, la naturaleza del inmueble, sus características, las cuotas de cada propietario y si existe posibilidad de división material.
¿Hay que intentar llegar a un acuerdo antes de acudir a los tribunales?
No siempre existe una obligación general de alcanzar un acuerdo antes de ejercitar la acción de división. Sin embargo, desde un punto de vista práctico, suele ser recomendable intentar una solución negociada.
Una venta pactada o una adjudicación a uno de los propietarios puede evitar tiempo, costes y la incertidumbre asociada a un procedimiento judicial.
Además, permite que los copropietarios puedan decidir conjuntamente cuestiones como la valoración del inmueble, el calendario de venta o la compensación.
¿Puede uno de los propietarios obligar a los demás a vender?
Si el inmueble es esencialmente indivisible y no existe acuerdo para adjudicarlo a uno de los copropietarios compensando a los demás, el artículo 404 establece la venta y el reparto del precio.
La vía judicial puede llevar a la venta en pública subasta.
Por tanto, aunque un propietario no pueda imponer directamente una compraventa privada concreta, sí puede ejercer su derecho a solicitar la división y, en los supuestos legalmente previstos, llegar a la venta del inmueble.
¿Se puede evitar la subasta?
Sí, si los propietarios alcanzan un acuerdo.
Por ejemplo, uno de ellos puede aceptar quedarse con la vivienda y compensar económicamente al resto. También pueden acordar venderla de forma voluntaria a un tercero y distribuir el precio según las cuotas correspondientes.
La subasta aparece especialmente cuando no existe acuerdo sobre ninguna de estas soluciones.
Por eso, incluso después de iniciado un procedimiento judicial, un acuerdo puede ser una alternativa para evitar que el conflicto llegue hasta la venta en pública subasta, siempre que sea jurídicamente posible.
¿Qué ocurre en una subasta?
Cuando se declara que el inmueble es indivisible y no existe acuerdo para adjudicarlo a uno de los copropietarios, puede acordarse su venta en pública subasta.
El Tribunal Supremo ha confirmado que, en estos casos, la pública subasta constituye el mecanismo previsto para vender el bien y repartir el precio entre los comuneros.
En el procedimiento pueden intervenir los propios copropietarios y terceros que quieran pujar, conforme a las reglas aplicables.
¿Qué pasa con las cargas y la hipoteca?
La existencia de una hipoteca u otras cargas debe analizarse antes de iniciar la acción.
Elartículo 405 del Código Civil establece que la división de la cosa común no perjudica los derechos de terceros y que las hipotecas, servidumbres y otros derechos reales existentes conservan su eficacia.
Por tanto, la extinción del condominio no permite ignorar una hipoteca existente.
Si además uno de los copropietarios quiere adjudicarse la vivienda y asumir la deuda hipotecaria, habrá que contar con la posición de la entidad financiera. La propiedad del inmueble y la responsabilidad frente al banco son cuestiones diferentes.
Este aspecto lo hemos desarrollado específicamente en el artículo de IURIS sobre extinción de condominio con hipoteca.
¿Qué pasa si hay varios propietarios?
La situación puede complicarse cuando existen tres o más comuneros.
Por ejemplo, tres hermanos pueden ser propietarios de una vivienda en diferentes porcentajes y uno de ellos puede querer salir de la comunidad mientras los otros dos prefieren mantenerla.
El derecho a pedir la división corresponde igualmente a cada copropietario.
Habrá que determinar las cuotas de participación y analizar si existe una solución que permita repartir el bien o su valor respetando esos porcentajes.
¿Cómo se determina cuánto corresponde a cada propietario?
El reparto debe respetar, con carácter general, las cuotas de participación existentes.
Si dos propietarios tienen el 50 % de una vivienda valorada en 200.000 euros y se vende por ese importe, cada uno tendrá derecho, en principio, a la parte del precio que corresponda a su participación, sin perjuicio de las cargas, gastos y demás circunstancias que deban descontarse.
Cuando uno se adjudica el inmueble, la compensación económica debe calcularse teniendo en cuenta el valor del bien y los derechos de cada comunero.
Una valoración adecuada es especialmente importante cuando existe desacuerdo sobre el precio.
¿Qué ocurre si uno de los propietarios no quiere vender pero tampoco puede quedarse con la vivienda?
Su oposición no significa necesariamente que la comunidad deba mantenerse indefinidamente.
Si otro copropietario ejerce su derecho a solicitar la división y el inmueble es indivisible, la ley contempla la venta y el reparto del precio cuando no existe acuerdo para adjudicarlo a uno de ellos.
El objetivo es precisamente evitar que la falta de acuerdo de uno de los propietarios bloquee indefinidamente la salida de los demás.
Ejemplo práctico
Tres hermanos son propietarios de una vivienda heredada.
Uno quiere quedarse con el inmueble y ofrece compensar económicamente a los otros dos. Uno acepta, pero el segundo considera insuficiente la cantidad ofrecida y se niega a firmar.
En este caso, habrá que comprobar el valor real del inmueble y explorar una solución negociada.
Si no existe acuerdo y la vivienda es indivisible, el copropietario que quiere poner fin a la comunidad puede acudir a la vía judicial para solicitar la división. Si finalmente no existe acuerdo para adjudicar la vivienda a uno de ellos, puede procederse a su venta y reparto del precio conforme a las cuotas.
¿Qué documentos conviene reunir?
Antes de iniciar una negociación o procedimiento conviene disponer de:
- Escritura de propiedad.
- Nota simple actualizada.
- Porcentajes de participación.
- Información sobre hipotecas y cargas.
- Valoración del inmueble.
- Documentación sobre posibles acuerdos anteriores.
- Información sobre el origen de la copropiedad.
Si el inmueble procede de un divorcio, una herencia o una compra conjunta, también será necesario revisar la documentación que dio origen a la comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Puede un copropietario obligar a los demás a extinguir el condominio?
Puede exigir la división de la cosa común, salvo las excepciones legales. Si no hay acuerdo y el inmueble es indivisible, puede solicitar judicialmente la división.
¿Qué ocurre si uno no quiere vender?
Su negativa no impide necesariamente que otro ejerza su derecho a salir de la comunidad. Si no existe acuerdo para adjudicar el inmueble a uno de los copropietarios, puede llegarse a la venta en pública subasta cuando se cumplan los requisitos legales.
¿La vivienda siempre termina en subasta?
No. La subasta es una solución cuando no existe acuerdo sobre la adjudicación y el bien es indivisible. Un acuerdo de los propietarios puede permitir una adjudicación o una venta voluntaria.
¿Puede uno de los copropietarios quedarse con la vivienda?
Sí, si existe acuerdo con los demás y les compensa conforme a sus derechos. También puede resultar adjudicatario en una subasta si participa en ella y realiza la mejor postura conforme a las reglas aplicables.
¿Qué pasa con la hipoteca?
La hipoteca y otros derechos de terceros deben respetarse. La división del condominio no elimina por sí misma las garantías existentes.
¿Es mejor negociar o acudir directamente a los tribunales?
Siempre que sea posible, una solución negociada suele permitir mayor control sobre el resultado, los tiempos y los costes. Pero cuando el acuerdo resulta imposible, existe la posibilidad de acudir a la vía judicial.
Poner fin al condominio cuando no existe acuerdo
Compartir una vivienda puede funcionar mientras todos los propietarios mantienen una relación razonable y coinciden sobre su uso y futuro. Cuando esa situación cambia, mantener la copropiedad puede convertirse en una fuente constante de conflictos.
La ley reconoce el derecho de cada copropietario a no permanecer indefinidamente en la comunidad. Si existe acuerdo, lo habitual será buscar una solución mediante adjudicación, compensación o venta voluntaria.
Cuando no existe acuerdo y el inmueble es indivisible, el Código Civil contempla la venta y el reparto del precio, y la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha confirmado la pública subasta como mecanismo para poner fin judicialmente a la indivisión.
Antes de llegar a ese escenario, conviene estudiar la situación, valorar correctamente el inmueble y explorar una solución negociada.
En C&F Abogados podemos analizar las cuotas de propiedad, la documentación del inmueble y las alternativas disponibles, tanto si existe posibilidad de acuerdo como si es necesario valorar el ejercicio de la acción de división de la cosa común.
Si eres copropietario de una vivienda y quieres dejar de compartirla, conviene estudiar tus opciones antes de que el desacuerdo termine convirtiéndose en un procedimiento judicial.
