El impago de las cuotas de comunidad es uno de los problemas más habituales en las comunidades de propietarios.
Cuando uno de los propietarios deja de pagar, la deuda no afecta únicamente a esa persona. La comunidad necesita seguir haciendo frente a gastos de mantenimiento, reparaciones, seguros, suministros y otros servicios comunes.
Por eso, la Ley de Propiedad Horizontal establece mecanismos específicos para que la comunidad pueda reclamar las cantidades pendientes. El artículo 21 permite reclamar tanto gastos ordinarios como extraordinarios y el fondo de reserva, entre otros conceptos.
¿Está obligado el propietario a pagar las cuotas de comunidad?
Sí.
El propietario tiene la obligación de contribuir, conforme a su cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generales necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios.
Esta obligación existe aunque el propietario no utilice personalmente determinados elementos o servicios comunes.
¿Qué ocurre cuando un propietario deja de pagar?
La deuda se acumula a favor de la comunidad.
Desde el momento en que debía realizarse el pago y no se hace efectivo, el crédito de la comunidad puede generar intereses conforme al artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Además, la junta puede adoptar determinadas medidas disuasorias frente a la morosidad, siempre que sean proporcionadas y no afecten a la habitabilidad del inmueble.
¿Puede la comunidad reclamar las cuotas impagadas?
Sí.
La comunidad puede reclamar las cantidades que el propietario adeude en concepto de:
- Cuotas ordinarias.
- Cuotas extraordinarias.
- Gastos generales.
- Gastos individualizables.
- Fondo de reserva.
La reclamación puede realizarse por diferentes vías, incluido el procedimiento monitorio especial para comunidades de propietarios.
¿Hay que reclamar primero al propietario?
Es recomendable realizar un requerimiento de pago antes de acudir a los tribunales.
La reclamación permite comunicar al propietario:
- Qué deuda tiene.
- A qué periodos corresponde.
- Cuánto debe.
- Cómo puede pagar.
- Qué consecuencias puede tener el impago.
Además, en el procedimiento monitorio especial la documentación relativa a la notificación de la deuda forma parte de los requisitos que deben acompañar a la petición inicial.
¿Cómo debe hacerse el requerimiento de pago?
La comunidad debe procurar que quede constancia de la comunicación.
Es importante que pueda acreditarse:
quién reclama, a quién se reclama, qué cantidad se reclama y cuándo se realizó la reclamación.
También conviene identificar claramente las cuotas o conceptos que forman la deuda.
¿Es necesario enviar un burofax?
Puede ser una opción adecuada para dejar constancia de la reclamación.
Pero lo importante no es utilizar necesariamente un medio concreto, sino poder acreditar correctamente que el propietario ha sido informado de la deuda.
En el procedimiento monitorio especial, la Ley de Propiedad Horizontal exige aportar el documento acreditativo de la notificación al deudor.
¿Qué debe aprobar la junta?
Para reclamar judicialmente la deuda mediante el procedimiento monitorio especial, debe existir un acuerdo de liquidación de la deuda.
La Ley exige que se acompañe un certificado de ese acuerdo, emitido por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, salvo la excepción prevista para determinados secretarios-administradores profesionales.
Por tanto, la comunidad debe preparar correctamente la documentación antes de iniciar la reclamación.
¿Qué debe contener el certificado de deuda?
El certificado debe indicar el importe adeudado y su desglose.
Debe permitir identificar de forma clara qué cantidades se están reclamando.
También debe acompañarse la documentación que acredite que la deuda fue notificada al propietario.
¿Puede reclamarse una deuda que incluye varios años?
Puede ser posible.
Pero hay que comprobar qué cantidades siguen siendo exigibles y cuáles pueden haber prescrito.
Además, la Ley de Propiedad Horizontal establece una protección específica del crédito de la comunidad respecto de las cuotas correspondientes a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores, en los términos del artículo 9.1.e).
Esta cuestión debe diferenciarse del plazo general de prescripción de la acción para reclamar la deuda.
¿Puede la comunidad reclamar intereses?
Sí.
El artículo 21 establece que los créditos a favor de la comunidad devengan intereses desde el momento en que debía efectuarse el pago y este no se realiza.
Además, la junta puede establecer determinadas medidas disuasorias frente a la morosidad, como intereses superiores al interés legal, siempre que no sean abusivos o desproporcionados y se ajusten a los requisitos legales.
¿Puede la comunidad cobrar gastos de reclamación?
La Ley permite incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio los gastos y costes que genere la reclamación de la deuda, incluidos determinados gastos derivados de la intervención del secretario-administrador.
En cuanto a los honorarios de abogado y procurador, el artículo 21 establece reglas específicas para las reclamaciones de cuotas de comunidad, incluidas las situaciones en las que el propietario atiende el requerimiento o no comparece.
¿Qué es el procedimiento monitorio de una comunidad?
Es una vía judicial específicamente prevista para facilitar la reclamación de las cantidades que un propietario adeuda a la comunidad.
La Ley de Propiedad Horizontal remite expresamente al proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios.
Su utilización requiere cumplir determinados requisitos documentales.
¿Qué documentos necesita la comunidad?
Entre la documentación necesaria puede encontrarse:
- Acuerdo de liquidación de la deuda.
- Certificado de la deuda.
- Desglose de las cantidades.
- Documentación que acredite la notificación al propietario.
- Actas y acuerdos relevantes.
- Justificantes de los conceptos reclamados.
La preparación correcta de esta documentación es fundamental.
¿Puede reclamarse judicialmente aunque el propietario no quiera pagar?
Sí.
Si después del requerimiento el propietario continúa sin pagar, la comunidad puede acudir a los tribunales.
El procedimiento monitorio es una de las vías expresamente previstas por la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Qué ocurre si el propietario paga?
Si el propietario satisface la totalidad de la deuda, habrá que comprobar que el pago cubre las cantidades efectivamente reclamadas y, cuando proceda, los intereses y gastos correspondientes.
La comunidad deberá dejar constancia del pago y actualizar su contabilidad.
¿Qué ocurre si el propietario se opone al monitorio?
El propietario puede oponerse a la reclamación.
En ese caso, la controversia puede continuar por los cauces procesales correspondientes.
La oposición no significa automáticamente que la deuda desaparezca.
La comunidad tendrá que defender la existencia, cuantía y exigibilidad de las cantidades reclamadas.
¿Puede solicitarse un embargo preventivo?
Sí.
La Ley de Propiedad Horizontal contempla una medida especialmente relevante.
Cuando el deudor se opone a la petición inicial del monitorio, la comunidad puede solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes para cubrir la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
Además, la ley establece que el tribunal acordará el embargo preventivo sin exigir a la comunidad prestar caución, sin perjuicio de las posibilidades del deudor para enervarlo mediante las garantías previstas legalmente.
¿Puede reclamarse al titular registral?
Sí, en determinados supuestos.
El artículo 21 permite demandar al titular registral a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre.
Esta cuestión puede adquirir especial importancia cuando existe una discrepancia entre quien ocupa o utiliza el inmueble y quien figura como titular registral.
¿Qué ocurre si se vende la vivienda con deudas de comunidad?
Este es un aspecto especialmente importante.
El artículo 9.1.e) establece que el adquirente de una vivienda o local responde con el propio inmueble de determinadas cantidades adeudadas a la comunidad por anteriores titulares, dentro de los límites establecidos legalmente.
Por eso, antes de comprar una vivienda es fundamental comprobar si existen deudas con la comunidad.
¿Qué es el certificado de deuda de la comunidad?
Es el documento que acredita la situación de las deudas del inmueble con la comunidad.
Cuando se transmite una vivienda o local, el vendedor debe declarar si está al corriente de pago o indicar las cantidades que adeuda y aportar el correspondiente certificado de la comunidad, salvo que el comprador le exonere expresamente de esta obligación.
¿Puede un propietario moroso votar en la junta?
La Ley establece una limitación importante.
Los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad y no hayan impugnado judicialmente esas deudas ni consignado judicial o notarialmente la cantidad adeudada pueden participar en las deliberaciones, pero no tienen derecho de voto.
Además, su persona y cuota de participación no se computan para alcanzar las mayorías exigidas por la Ley.
¿Puede el propietario moroso asistir a la junta?
Sí.
La privación afecta al derecho de voto en las condiciones establecidas por la Ley.
El propietario moroso puede participar en las deliberaciones, aunque no podrá votar mientras se mantengan las circunstancias que determinan la privación del voto.
¿Puede recuperar el derecho de voto?
Sí, cuando deje de encontrarse en la situación de morosidad que determina la privación.
También hay que tener en cuenta que la Ley permite conservar el derecho de participación en las deliberaciones.
¿Puede la comunidad prohibir determinados servicios al propietario moroso?
La Ley permite que la junta acuerde determinadas medidas disuasorias frente a la morosidad, incluida la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, pero con límites.
Estas medidas no pueden ser abusivas o desproporcionadas ni afectar a la habitabilidad de los inmuebles. Tampoco pueden tener carácter retroactivo.
Por tanto, la comunidad no puede utilizar cualquier medida como mecanismo de presión.
¿Puede la comunidad cortar el agua a un propietario moroso?
No debe confundirse una medida disuasoria legalmente adoptada con actuaciones que puedan afectar a la habitabilidad o a derechos básicos.
La Ley establece expresamente que las medidas frente a la morosidad no pueden afectar a la habitabilidad del inmueble.
Por eso, antes de adoptar una medida de este tipo es necesario analizar cuidadosamente su legalidad.
¿Puede la comunidad contratar a un abogado?
Sí.
La comunidad puede acordar utilizar los servicios profesionales necesarios para reclamar la deuda.
El artículo 21 establece reglas específicas sobre los gastos de abogado y procurador en este tipo de reclamaciones.
La conveniencia de hacerlo dependerá de la cuantía y de las circunstancias de cada caso.
¿Puede reclamar el administrador la deuda?
Si se trata de un secretario-administrador profesional y la junta de propietarios lo acuerda, puede exigir judicialmente el pago de la deuda mediante el procedimiento monitorio especial.
Esto no elimina la necesidad de cumplir los requisitos legales y documentales de la reclamación.
¿Es obligatorio intentar una negociación antes de acudir al monitorio?
Aquí debemos ser especialmente precisos con la legislación vigente.
La Ley Orgánica 1/2025 estableció, con carácter general, un requisito de procedibilidad basado en una actividad negociadora previa para determinados procesos civiles. Sin embargo, el régimen de los procedimientos monitorios tiene particularidades y no conviene trasladar automáticamente al monitorio la regla general aplicable a las demandas declarativas.
En una reclamación de cuotas de comunidad debe analizarse el procedimiento concreto y la normativa vigente antes de presentar la petición.
¿Qué pasa si la comunidad no reclama la deuda?
La deuda puede seguir acumulándose.
Esto puede perjudicar a toda la comunidad porque los propietarios que sí pagan continúan soportando los gastos comunes.
Además, cuanto más tiempo pase, más compleja puede resultar la recuperación de determinadas cantidades.
Por eso es recomendable establecer un criterio claro de actuación frente a la morosidad.
¿Puede la comunidad reclamar cuotas extraordinarias?
Sí.
El artículo 21 permite reclamar gastos comunes tanto ordinarios como extraordinarios, además del fondo de reserva y otros conceptos previstos legalmente.
Será necesario acreditar correctamente que la cantidad fue aprobada y que corresponde al propietario reclamado.
¿Qué pasa si el propietario discute la cantidad?
La comunidad tendrá que comprobar que la deuda está correctamente calculada.
Puede ser necesario revisar:
- Actas de la junta.
- Presupuestos.
- Liquidaciones.
- Cuotas.
- Pagos realizados.
- Derramas.
- Acuerdos adoptados.
Una reclamación de cantidad debe ser clara y estar correctamente documentada.
¿Qué ocurre si el propietario ha impugnado el acuerdo que genera la deuda?
Es necesario analizar exactamente qué acuerdo ha sido impugnado y qué efectos tiene esa impugnación.
No debe confundirse una simple disconformidad del propietario con una impugnación judicial formal.
La situación puede afectar a la reclamación y debe estudiarse antes de iniciar actuaciones.
¿Cuándo debería acudir una comunidad a un abogado?
Puede ser especialmente recomendable cuando:
- La deuda es elevada.
- El propietario se niega a pagar.
- Existen varios años pendientes.
- Hay discusión sobre las cuotas.
- Se han producido pagos parciales.
- El propietario ha impugnado acuerdos.
- Se desconoce quién debe responder.
- Se quiere iniciar un monitorio.
- Existe oposición a la reclamación.
- Es necesario ejecutar bienes.
Una revisión previa puede evitar errores en la documentación y en la reclamación.
Errores frecuentes de las comunidades
Dejar que la deuda se acumule durante años
La reclamación debe plantearse con una estrategia clara.
No aprobar correctamente la liquidación
El acuerdo y su documentación son fundamentales para el procedimiento monitorio especial.
No notificar la deuda
La acreditación de la notificación forma parte de la documentación exigida para el monitorio especial.
Reclamar una cantidad incorrecta
Debe revisarse el desglose de cuotas, derramas, pagos e intereses.
No identificar correctamente al obligado al pago
Hay que comprobar la titularidad y las circunstancias concretas del inmueble.
Aplicar medidas de presión desproporcionadas
Las medidas disuasorias tienen límites legales.
Pensar que el embargo garantiza automáticamente el cobro
Primero habrá que localizar bienes y comprobar su situación.
Preguntas frecuentes
¿Puede una comunidad reclamar judicialmente las cuotas impagadas?
Sí. La Ley de Propiedad Horizontal contempla expresamente la reclamación judicial, incluido el procedimiento monitorio especial.
¿Qué necesita la comunidad para iniciar un monitorio?
Entre otros documentos, debe disponer del certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, con su importe y desglose, y acreditar la notificación al deudor.
¿Puede reclamar intereses?
Sí. Los créditos de la comunidad devengan intereses desde que debía realizarse el pago y este no se efectúa.
¿Puede el propietario moroso votar?
En las condiciones establecidas por la Ley, no. Puede participar en las deliberaciones, pero queda privado del derecho de voto mientras se mantenga la situación de morosidad prevista legalmente.
¿Puede solicitarse un embargo preventivo?
Sí, cuando el deudor se opone al monitorio, la Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad solicitarlo en los términos previstos en su artículo 21.
¿Puede reclamarse una derrama?
Sí, siempre que la cantidad sea exigible y esté correctamente aprobada y documentada.
¿Puede reclamarse al propietario que figura en el Registro?
La Ley permite demandar al titular registral a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre, en los términos previstos en el artículo 21.
¿Qué ocurre si se vende una vivienda con deudas de comunidad?
El adquirente responde con el propio inmueble de determinadas cantidades adeudadas por anteriores titulares dentro de los límites establecidos por la Ley.
¿Puede la comunidad contratar un abogado para reclamar?
Sí. El artículo 21 contempla expresamente las reglas sobre los gastos derivados de la intervención de abogado y procurador.
Reclamar las cuotas a tiempo protege a toda la comunidad
El impago de un propietario no es únicamente un problema entre ese propietario y la comunidad.
Las cuotas permiten mantener los servicios, realizar reparaciones y atender las obligaciones económicas del edificio.
Por eso, cuando aparece una situación de morosidad, es importante actuar con rapidez y respetando los requisitos legales.
Una reclamación correctamente preparada debe identificar la deuda, su origen, su cuantía y la documentación que la acredita.
En C&F Abogados podemos asesorar a comunidades de propietarios en la reclamación de cuotas impagadas, revisar la documentación y valorar la vía más adecuada para conseguir el cobro.
Una comunidad que reclama sus cuotas de forma ordenada protege los intereses de todos sus propietarios.
