Cuando varias personas comparten la propiedad de una vivienda y una de ellas quiere quedarse con el inmueble, la extinción de condominio puede ser una alternativa a la compraventa. Pero antes de firmar es fundamental conocer sus costes y consecuencias fiscales.
Una de las dudas más habituales es si la extinción de condominio «no paga impuestos». La respuesta no puede ser tan sencilla. Una verdadera extinción de comunidad puede tener un tratamiento fiscal diferente de una compraventa, pero habrá que analizar la operación concreta, el valor del inmueble, las cuotas de cada propietario, las adjudicaciones, la existencia de hipoteca y la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.
¿Qué impuestos pueden intervenir?
En una extinción de condominio sobre un inmueble pueden aparecer distintas cuestiones fiscales. Entre las principales están el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, y el IRPF.
No todos se aplican necesariamente en todos los casos.
La primera cuestión es determinar si estamos realmente ante una extinción de condominio. Cuando una comunidad de bienes que no realiza actividades empresariales se disuelve y las adjudicaciones guardan la debida proporción con las cuotas de titularidad, el Reglamento del ITPAJD contempla que la operación tribute, en su caso, por Actos Jurídicos Documentados.
Por eso, la denominación que se dé al documento no es suficiente. Hay que analizar qué operación jurídica se está realizando realmente.
¿Se paga AJD?
En los supuestos habituales de extinción de condominio de un inmueble formalizada en escritura pública, puede resultar aplicable la cuota gradual de AJD, siempre que concurran los requisitos legales.
La diferencia con una compraventa es importante. En una compraventa existe una transmisión onerosa de una participación. En una verdadera extinción de comunidad, cuando el inmueble indivisible se adjudica a uno de los comuneros y este compensa a los demás, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha considerado que no existe una transmisión patrimonial en sentido propio, sino la concreción de un derecho que ya pertenecía al comunero.
Esto no significa que la operación quede sin tributación, sino que su tratamiento puede ser el de AJD en lugar de TPO, cuando se cumplen los requisitos correspondientes.
¿Sobre qué cantidad se calcula el AJD?
Esta es una de las cuestiones más importantes.
En una extinción de condominio en la que uno de los propietarios ya tenía una cuota y adquiere la participación del otro para convertirse en propietario exclusivo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido que la base imponible de AJD se refiere al valor de la cuota que se adquiere y no al valor total del inmueble. Este criterio ha sido reiterado en numerosas resoluciones.
Por ejemplo, si una vivienda vale 200.000 euros y dos propietarios tienen el 50 % cada uno, cuando uno se adjudica el 100 %, la parte que adquiere del otro representa 100.000 euros.
Esto es importante porque no sería correcto calcular automáticamente el AJD sobre los 200.000 euros completos en un supuesto que reúna los requisitos de una verdadera extinción de condominio.
Aun así, la base imponible debe revisarse de acuerdo con la normativa vigente y con las circunstancias concretas de la operación.
¿El tipo de AJD es igual en toda España?
No. El tipo aplicable a la cuota gradual de AJD puede variar según la comunidad autónoma, porque las comunidades autónomas tienen competencias normativas en este impuesto.
Por eso, para calcular el coste real de una extinción de condominio hay que conocer dónde está situado el inmueble y comprobar la normativa aplicable en ese territorio en el momento de realizar la operación.
Esta es una de las razones por las que no es recomendable utilizar ejemplos encontrados en Internet como si fueran una cifra definitiva para cualquier caso.
¿Se paga Transmisiones Patrimoniales?
Una verdadera extinción de condominio no debe confundirse con la transmisión de una cuota.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha señalado que la transmisión de cuotas es un negocio diferente de la disolución de comunidad y que puede quedar sujeto a Transmisiones Patrimoniales Onerosas. En cambio, cuando existe una verdadera disolución de comunidad que reúne los requisitos establecidos, el tratamiento fiscal puede ser el de AJD.
Por eso es importante estructurar correctamente la operación antes de firmar.
¿Y si realmente se está vendiendo una participación?
Si uno de los copropietarios simplemente transmite su cuota al otro sin que exista una verdadera extinción de la comunidad en los términos jurídicos y fiscales correspondientes, la operación puede recibir un tratamiento diferente.
No conviene intentar presentar como extinción de condominio una operación que en realidad sea una compraventa de una participación.
La diferencia puede tener consecuencias económicas importantes.
¿Qué ocurre con la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es el nombre habitual del IIVTNU, un impuesto gestionado por los ayuntamientos que grava, en los casos previstos legalmente, el incremento de valor de los terrenos urbanos.
En una verdadera extinción de condominio pueden existir supuestos en los que no se produce una transmisión sujeta al impuesto, porque la operación supone la concreción o especificación de un derecho preexistente y no una transmisión a un tercero. La doctrina administrativa y registral ha recogido este criterio en determinados supuestos de extinción de comunidad.
Pero tampoco aquí debe darse una respuesta automática.
La composición de la comunidad, el número de inmuebles, la forma de adjudicación y la existencia de excesos de adjudicación pueden modificar el análisis.
Por ello, conviene revisar específicamente la situación antes de presentar o dejar de presentar cualquier declaración municipal.
¿Y qué ocurre con el IRPF?
También hay que estudiar el IRPF de los propietarios.
La Ley del IRPF establece que, con carácter general, no existe alteración patrimonial en los supuestos de división de la cosa común, disolución de comunidades de bienes o separación de comuneros, siempre que se cumplan las condiciones previstas. La doctrina administrativa ha aplicado este criterio a determinadas extinciones de condominio.
Sin embargo, esto no significa que cualquier operación denominada extinción de condominio sea fiscalmente neutra.
Si existe una actualización de valores, un exceso de adjudicación o una operación que excede de la mera especificación de los derechos preexistentes, pueden aparecer consecuencias fiscales diferentes.
Por eso, cuando el inmueble ha aumentado considerablemente de valor desde que se adquirió, es especialmente importante revisar el IRPF antes de formalizar la operación.
¿Qué ocurre si hay hipoteca?
La hipoteca debe analizarse por separado.
Imaginemos una vivienda valorada en 250.000 euros con 100.000 euros de préstamo pendiente y dos propietarios al 50 %.
Para calcular correctamente la operación no basta con mirar el valor bruto del inmueble. Hay que determinar quién asume la deuda, qué compensación corresponde al propietario que sale y, sobre todo, si el banco acepta liberar a ese propietario de su responsabilidad frente al préstamo.
La extinción de condominio modifica la propiedad, pero no libera automáticamente a un deudor hipotecario. Por tanto, los costes de la operación pueden incluir también los derivados de una eventual novación hipotecaria.
Este aspecto lo desarrollamos específicamente en nuestro artículo sobre extinción de condominio con hipoteca.
¿Qué ocurre con los gastos de notaría y Registro?
Además de los impuestos, hay que contar con los gastos de formalización.
Cuando la extinción de condominio afecta a un inmueble, lo habitual es formalizarla mediante escritura pública. La escritura genera gastos notariales conforme a los aranceles aplicables.
Después, si procede, habrá que inscribir la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad, lo que también genera gastos registrales.
La cuantía dependerá de las características y valor de la operación.
Ejemplo práctico
Dos hermanos son propietarios al 50 % de una vivienda valorada en 240.000 euros.
Uno quiere quedarse con el inmueble y compensar al otro.
Su participación inicial es de 120.000 euros y la del otro hermano también.
Si se trata de una verdadera extinción de condominio y se cumplen los requisitos legales, habrá que analizar:
- La base imponible de AJD.
- El tipo aplicable en la comunidad autónoma.
- La posible incidencia del IIVTNU.
- El tratamiento en IRPF.
- Los gastos de notaría.
- Los gastos del Registro.
- La existencia de hipoteca u otras cargas.
Por tanto, el coste final no puede determinarse simplemente aplicando un porcentaje al valor total de la vivienda.
¿Qué ocurre si procede de un divorcio o de una herencia?
En ambos casos hay que revisar el origen de la copropiedad antes de calcular los impuestos.
En un divorcio pueden intervenir el régimen económico matrimonial y el convenio o resolución judicial.
Si procede de una herencia, hay que distinguir la tributación de la herencia de la posterior extinción del condominio.
La documentación previa puede ser determinante.
¿Cómo calcular el coste antes de firmar?
Para aproximarse al coste real conviene seguir estos pasos:
- Comprobar las cuotas de propiedad.
- Determinar el valor del inmueble.
- Revisar hipotecas y cargas.
- Calcular la compensación.
- Identificar el impuesto aplicable.
- Comprobar el tipo de AJD de la comunidad autónoma.
- Analizar IIVTNU e IRPF.
- Añadir notaría y Registro.
- Incorporar, si existen, los costes hipotecarios.
- Revisar la escritura antes de firmarla.
Este análisis previo permite evitar que una operación aparentemente sencilla termine generando costes inesperados.
Preguntas frecuentes
¿La extinción de condominio paga impuestos?
Puede tributar, normalmente por AJD cuando se cumplen los requisitos de una verdadera extinción de comunidad formalizada en escritura pública. El tratamiento concreto depende de la operación.
¿El AJD se calcula sobre toda la vivienda?
En los supuestos analizados por el Tribunal Supremo, la base se limita al valor de la cuota que adquiere el comunero y no al valor total del inmueble.
¿La extinción de condominio es más barata que una compraventa?
Puede tener un tratamiento fiscal diferente y resultar más favorable en determinados casos, pero no puede afirmarse de forma general. Hay que comparar ambas operaciones.
¿Se paga plusvalía municipal?
Depende de las circunstancias. En determinados supuestos de verdadera extinción de condominio no existe una transmisión sujeta al IIVTNU, pero debe analizarse cada operación.
¿Hay que pagar IRPF?
Una verdadera división o extinción de comunidad puede no generar alteración patrimonial cuando se cumplen los requisitos legales, pero determinadas operaciones pueden tener consecuencias en IRPF.
¿La hipoteca influye en el coste?
Sí. La deuda pendiente y la posible modificación de los titulares del préstamo pueden generar costes adicionales y deben estudiarse antes de firmar.
¿Cuánto cuesta una extinción de condominio?
No existe una cantidad fija. El coste depende del valor y características del inmueble, impuestos aplicables, comunidad autónoma, hipoteca, notaría, Registro y demás circunstancias.
Antes de extinguir el condominio, calcula el coste completo
La extinción de condominio puede ser una solución eficaz para poner fin a una propiedad compartida, pero su coste no puede determinarse únicamente mirando el impuesto principal.
Hay que estudiar conjuntamente la naturaleza de la operación, el valor y las cuotas de propiedad, la fiscalidad, las cargas, la hipoteca y los gastos de formalización.
Además, una operación correctamente planteada puede recibir un tratamiento fiscal diferente al de una compraventa, pero es fundamental que exista realmente una extinción de comunidad y que las adjudicaciones respeten las reglas aplicables.
En C&F Abogados podemos analizar la situación de los copropietarios, revisar la operación prevista y valorar sus consecuencias jurídicas y fiscales antes de formalizarla.
Si estás pensando en extinguir un condominio, calcular previamente todos los costes puede ayudarte a evitar sorpresas y a elegir la solución más adecuada.
