Cuando varias personas son propietarias de una misma vivienda, local, garaje u otro inmueble, puede llegar un momento en el que alguno de los propietarios quiera dejar de compartir la propiedad.
Una de las soluciones más habituales es la extinción de condominio, mediante la cual se pone fin a la situación de copropiedad y el inmueble puede quedar en propiedad exclusiva de uno de los comuneros, compensando a los demás cuando corresponda.
Es una operación frecuente después de un divorcio, una separación, una herencia o cuando varias personas compran conjuntamente una vivienda y posteriormente una de ellas quiere quedarse con el inmueble.
Pero no siempre se realiza de la misma manera ni tiene las mismas consecuencias. Es importante analizar previamente la titularidad, el valor del inmueble, las cargas existentes y, especialmente, si existe una hipoteca.
¿Qué es un condominio?
Existe un condominio o comunidad cuando varias personas son propietarias de un mismo bien.
Por ejemplo, dos hermanos pueden ser propietarios de una vivienda al 50 %, o una pareja puede haber adquirido una vivienda en la que cada uno posee una determinada participación.
Cada propietario tiene una cuota de participación sobre el bien.
Puede ser del 50 %, del 25 %, del 33,33 % o de cualquier otro porcentaje que corresponda.
Mientras se mantiene esta situación, todos son copropietarios del inmueble.
¿Qué es la extinción de condominio?
La extinción de condominio consiste en poner fin a esa situación de copropiedad.
La consecuencia habitual es que el inmueble deje de pertenecer conjuntamente a varias personas y pase a quedar en propiedad exclusiva de uno de los comuneros.
También puede producirse una división material del bien cuando sus características lo permiten.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha señalado que la extinción de comunidad termina con la situación de condominio y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero al que se adjudica el bien. BOE
¿Estoy obligado a permanecer en un condominio?
Como regla general, no.
El artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera de ellos puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. BOE
Esto es especialmente importante cuando los propietarios dejan de estar de acuerdo sobre el uso, mantenimiento o futuro del inmueble.
La ley permite poner fin a la situación de comunidad, aunque existen determinadas excepciones y circunstancias que deben analizarse.
¿Cómo puede hacerse una extinción de condominio?
La forma de extinguir la comunidad dependerá fundamentalmente de las características del bien y del acuerdo entre los propietarios.
Puede producirse mediante:
- División material del inmueble, cuando sea posible.
- Adjudicación del inmueble a uno de los comuneros.
- Reparto de varios bienes entre los distintos propietarios.
- Otros mecanismos jurídicos que permitan reunir las cuotas en una sola persona.
Cuando se trata de una vivienda que no puede dividirse materialmente, lo habitual es que uno de los propietarios se adjudique el inmueble y compense económicamente a los demás.
¿Qué ocurre si uno de los propietarios quiere quedarse con la vivienda?
Es una de las situaciones más habituales.
Imaginemos que dos hermanos son propietarios de una vivienda al 50 % y uno de ellos quiere quedarse con ella.
Si existe acuerdo, pueden extinguir el condominio y adjudicar la vivienda a uno de los hermanos.
El propietario que se queda con el inmueble deberá compensar al otro por el valor de su participación, de acuerdo con las circunstancias de la operación.
La Dirección General ha reiterado que, cuando el bien es indivisible, puede adjudicarse a uno de los comuneros con obligación de compensar a los demás en dinero. BOE
¿La compensación tiene que ser siempre en dinero?
No necesariamente.
En determinados supuestos puede realizarse mediante otros bienes o prestaciones, aunque en la práctica, cuando se trata de una vivienda, lo más habitual es que la compensación sea económica.
La forma concreta de realizarla debe quedar correctamente documentada.
¿Cómo se calcula la compensación?
Dependerá del valor del inmueble y del porcentaje de participación de cada propietario.
Por ejemplo:
Una vivienda tiene un valor de 200.000 €.
Dos propietarios tienen el 50 % cada uno.
Si uno de ellos se adjudica el 100 % del inmueble, el valor correspondiente a la participación del otro sería, en principio, 100.000 €.
Por tanto, la operación tendría que estructurarse teniendo en cuenta esa compensación, además de las posibles cargas y circunstancias económicas existentes.
Este cálculo puede variar cuando existe una hipoteca, otras cargas o diferencias entre el valor del inmueble y la deuda pendiente.
¿Qué pasa si existe una hipoteca?
La existencia de una hipoteca requiere especial atención.
Hay que distinguir entre:
La propiedad del inmueble
y
la responsabilidad frente al banco por el préstamo.
Que uno de los propietarios se adjudique la vivienda mediante una extinción de condominio no significa automáticamente que el otro quede liberado de la hipoteca.
La situación del préstamo debe analizarse con la entidad bancaria y, cuando proceda, formalizarse la correspondiente modificación.
Este será precisamente el objeto de uno de los próximos artículos de IURIS:
«Extinción de condominio con hipoteca: ¿qué ocurre con el préstamo?»
¿Es lo mismo una extinción de condominio que una compraventa?
No necesariamente.
Aunque económicamente puedan parecer operaciones similares, jurídicamente no son idénticas.
En una compraventa existe una transmisión de una participación a cambio de un precio.
En una verdadera extinción de comunidad se pone fin a la situación de copropiedad y se adjudica el bien conforme a las reglas de división de la comunidad.
La Dirección General ha señalado que, cuando un bien común indivisible se adjudica a uno de los comuneros compensando a los demás, esta compensación no debe confundirse automáticamente con la compra de la cuota del otro comunero. BOE
La correcta configuración jurídica de la operación es importante porque puede tener consecuencias fiscales y registrales diferentes.
¿Puede hacerse una extinción de condominio si todos están de acuerdo?
Sí.
El acuerdo entre los copropietarios facilita considerablemente la operación.
Cuando existe consenso, pueden determinar:
- Qué inmueble se adjudica.
- Quién se queda con él.
- Cómo se compensa a los demás.
- Cómo se afrontan las cargas.
- Cómo se formaliza la operación.
Normalmente será necesario formalizar la operación mediante escritura pública cuando afecte a un inmueble y posteriormente realizar las actuaciones registrales y fiscales correspondientes.
¿Qué ocurre si no hay acuerdo?
La situación cambia considerablemente.
Si uno de los copropietarios quiere poner fin al condominio y los demás no aceptan una solución, puede ser necesario acudir a la vía judicial para solicitar la división de la cosa común.
El artículo 400 del Código Civil reconoce el derecho de cada copropietario a pedir la división. BOE
Este será el objeto específico del post nº 4 de esta serie: «¿Qué ocurre si no hay acuerdo para extinguir el condominio?»
¿Puede dividirse físicamente una vivienda?
Depende de las características del inmueble y de la legislación aplicable.
El Código Civil contempla la posibilidad de división cuando sea materialmente posible, pero establece que los copropietarios no pueden exigirla cuando resulte inservible para el uso al que se destina. BOE
En determinados edificios, cuando las características lo permiten, pueden existir soluciones como la adjudicación de pisos o locales independientes.
Por eso, no puede afirmarse que cualquier inmueble pueda dividirse físicamente entre sus propietarios.
¿Qué ocurre cuando el inmueble es indivisible?
Es una situación muy habitual con una vivienda.
Si no es posible dividir materialmente el inmueble sin hacerlo inservible o reducir considerablemente su valor, una de las soluciones previstas consiste en adjudicarlo a uno de los propietarios y compensar económicamente a los demás.
La Dirección General ha reiterado este criterio en resoluciones recientes. BOE
¿Puede uno de los propietarios quedarse con el 100 %?
Sí.
Precisamente una de las formas habituales de extinguir el condominio consiste en adjudicar el inmueble completo a uno de los comuneros.
La consecuencia registral es que el adjudicatario pasa a figurar como titular exclusivo del inmueble. BOE
Para que la operación sea correcta habrá que determinar también cómo se compensa a los demás propietarios.
¿Qué documentación hay que revisar?
Antes de formalizar una extinción de condominio es recomendable revisar:
- Escritura de propiedad.
- Nota simple registral.
- Porcentaje de participación de cada propietario.
- Valor actual del inmueble.
- Hipotecas y otras cargas.
- Situación de los préstamos.
- Posibles embargos.
- Deudas vinculadas al inmueble.
- Situación fiscal.
- Acuerdos existentes entre los copropietarios.
Esta revisión permite conocer qué se está extinguiendo y evitar problemas posteriores.
¿Es necesario valorar el inmueble?
Es muy recomendable.
La valoración permite determinar la participación económica de cada propietario y calcular correctamente la compensación que corresponda.
Además, el valor del inmueble puede tener relevancia fiscal.
No conviene basar una operación de este tipo únicamente en una estimación informal.
¿Qué impuestos hay que pagar?
La fiscalidad de la extinción de condominio depende de las circunstancias concretas de la operación y de la normativa aplicable.
Puede tener especial relevancia el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuando se formaliza la operación mediante escritura pública y concurren los requisitos correspondientes.
También pueden existir otras consecuencias fiscales dependiendo de cómo se configure la operación, del origen del inmueble y de las circunstancias de los propietarios.
Por eso, no es recomendable afirmar que una extinción de condominio está siempre «libre de impuestos».
La fiscalidad debe analizarse antes de formalizarla.
Este aspecto lo desarrollaremos específicamente en nuestro post nº 2: «Extinción de condominio: cuánto cuesta y qué impuestos hay que pagar».
¿Hay que acudir al notario?
Cuando la extinción afecta a un inmueble, lo habitual es formalizarla mediante escritura pública.
El notario documentará la operación y comprobará los elementos necesarios para otorgar la escritura.
Después deberán realizarse, cuando corresponda, las actuaciones fiscales y registrales.
¿Hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad?
Cuando se trata de un inmueble inscrito, es conveniente realizar la correspondiente inscripción para que el Registro refleje la nueva titularidad.
La extinción de comunidad produce una modificación jurídica relevante sobre la propiedad y puede dar lugar a la inscripción del pleno dominio a favor del adjudicatario. BOE
¿Qué ocurre si el inmueble procede de una herencia?
Es una situación bastante frecuente.
Por ejemplo, varios hermanos pueden recibir conjuntamente una vivienda y posteriormente uno de ellos puede querer quedarse con ella.
La extinción del condominio puede ser una de las soluciones, pero habrá que analizar primero cómo se produjo la adquisición y cuál es la situación jurídica del inmueble.
Esto conecta directamente con nuestro contenido de Herencias y sucesiones.
¿Y si procede de un divorcio?
También es una situación habitual.
Tras un divorcio o una separación, uno de los cónyuges puede quedarse con la vivienda que anteriormente pertenecía a ambos.
La solución dependerá de la titularidad, del régimen económico matrimonial, de la existencia de hipoteca y de los acuerdos alcanzados.
Por ello, aunque la operación pueda formalizarse como una extinción de condominio, el contexto familiar debe analizarse conjuntamente.
¿Qué ocurre si hay varios propietarios?
La operación puede realizarse entre varios comuneros.
Por ejemplo, tres hermanos pueden ser propietarios de una vivienda en diferentes porcentajes y acordar que uno de ellos se adjudique el inmueble completo.
En estos casos es especialmente importante calcular correctamente la participación de cada uno y la compensación correspondiente.
¿Puede hacerse una extinción parcial?
La cuestión requiere especial cuidado.
La Dirección General ha reiterado que la extinción de comunidad, en sentido estricto, debe conducir a la desaparición de la situación de comunidad sobre el bien, y ha señalado que no existe una figura legal de «extinción parcial de comunidad» equiparable a la extinción total. BOE
Por eso, si únicamente se modifican las cuotas de los propietarios pero continúa existiendo la comunidad, habrá que estudiar si jurídicamente estamos realmente ante una extinción o ante otro negocio.
¿Qué ocurre si uno de los propietarios quiere vender y los demás no?
La situación puede ser compleja.
Un propietario puede querer salir de la comunidad, pero eso no significa necesariamente que los demás estén obligados a comprar su participación.
Si no existe acuerdo, habrá que estudiar las alternativas disponibles, incluida la posibilidad de solicitar judicialmente la división de la cosa común.
¿Cuándo conviene acudir a un abogado?
Es especialmente recomendable cuando:
- Existe una hipoteca.
- Hay varios propietarios.
- El inmueble procede de una herencia.
- La extinción se produce después de un divorcio.
- Existen cargas o embargos.
- No hay acuerdo entre los propietarios.
- Existen dudas sobre el valor del inmueble.
- Hay diferencias importantes entre las cuotas.
- Existen consecuencias fiscales relevantes.
- Alguno de los propietarios es menor o tiene alguna circunstancia que requiera especial protección.
Una revisión previa puede evitar que una operación aparentemente sencilla genere problemas posteriores.
Ejemplo práctico
Dos hermanos heredaron una vivienda valorada en 240.000 €, correspondiendo a cada uno el 50 %.
Uno de ellos quiere quedarse con la vivienda.
Si ambos están de acuerdo, pueden plantear una extinción de condominio mediante la adjudicación del inmueble al hermano que desea conservarlo.
En principio, la participación del otro hermano tendría un valor de 120.000 €, aunque el cálculo definitivo deberá tener en cuenta las circunstancias concretas del inmueble y las posibles cargas.
La operación deberá formalizarse correctamente y analizar sus consecuencias fiscales y registrales.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una extinción de condominio?
Es una operación mediante la que se pone fin a una situación de copropiedad, pudiendo quedar el inmueble en propiedad exclusiva de uno de los comuneros cuando se cumplen los requisitos correspondientes.
¿Estoy obligado a seguir siendo copropietario?
Como regla general, no. El artículo 400 del Código Civilestablece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. BOE
¿Puede uno de los propietarios quedarse con la vivienda?
Sí. Cuando el inmueble es indivisible, puede adjudicarse a uno de los comuneros compensando a los demás. BOE
¿Es lo mismo que vender mi parte?
No necesariamente. La extinción de comunidad tiene una configuración jurídica propia y sus consecuencias deben analizarse según cómo se estructure la operación.
¿Qué ocurre si hay una hipoteca?
La adjudicación de la propiedad no implica automáticamente que el otro propietario quede liberado de la deuda hipotecaria. Debe analizarse la situación con la entidad bancaria.
¿Qué ocurre si no hay acuerdo?
Puede ser necesario acudir a la vía judicial para solicitar la división de la cosa común.
¿Hay que pagar impuestos?
Puede existir tributación, especialmente por AJD cuando concurran los requisitos legales. La fiscalidad debe estudiarse según las circunstancias concretas.
¿Es necesario acudir al notario?
Cuando la operación afecta a un inmueble, normalmente se formaliza mediante escritura pública.
¿Hay que inscribir la extinción?
Es recomendable actualizar la titularidad en el Registro de la Propiedad una vez formalizada la operación.
Una extinción de condominio debe planificarse antes de firmar
La extinción de condominio puede ser una solución eficaz para poner fin a una propiedad compartida, especialmente cuando uno de los propietarios quiere quedarse con el inmueble.
Pero antes de formalizarla conviene revisar la titularidad, el valor del inmueble, las cargas, la hipoteca, la situación fiscal y el acuerdo entre los propietarios.
Una operación correctamente planteada puede evitar conflictos y costes innecesarios.
En C&F Abogados podemos estudiar la situación de la propiedad, analizar las alternativas disponibles y asesorar sobre la forma más adecuada de extinguir el condominio, tanto si existe acuerdo entre los propietarios como si es necesario estudiar otras vías.
Si compartes un inmueble con otras personas y quieres dejar de ser copropietario, podemos ayudarte a valorar las opciones disponibles.
