Las decisiones de una comunidad de propietarios afectan directamente a quienes forman parte de ella.
En ocasiones, un propietario puede considerar que un acuerdo adoptado por la junta no se ajusta a la ley, a los estatutos o a sus derechos.
En esos casos, la Ley de Propiedad Horizontal permite impugnar determinados acuerdos de la comunidad.
Pero no cualquier desacuerdo permite impugnarlos.
Es necesario que concurra alguno de los motivos establecidos legalmente y, además, deben respetarse determinados requisitos y plazos.
¿Qué significa impugnar un acuerdo de la comunidad?
Impugnar un acuerdo significa solicitar judicialmente que se declare que una decisión adoptada por la junta no es válida.
Por tanto, no basta con estar en desacuerdo con lo que ha decidido la mayoría.
Debe existir un motivo de impugnación reconocido por la Ley de Propiedad Horizontal.
El artículo 18 de la Ley establece los supuestos en los que los acuerdos pueden ser impugnados.
¿Qué acuerdos pueden impugnarse?
La Ley permite impugnar los acuerdos de la junta cuando:
- Sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad.
- Resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o hayan sido adoptados con abuso de derecho.
Por tanto, existen diferentes motivos y cada uno debe analizarse según las circunstancias concretas.
¿Basta con que no esté de acuerdo con la decisión?
No.
Que un propietario considere que una decisión es injusta o que habría sido mejor adoptar otra alternativa no significa automáticamente que pueda impugnarla.
La junta de propietarios puede adoptar decisiones dentro de las competencias que la ley le atribuye.
La impugnación exige que concurra alguno de los supuestos establecidos legalmente.
¿Quién puede impugnar un acuerdo?
El artículo 18 establece quién está legitimado para impugnar.
Pueden hacerlo:
- Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta.
- Los propietarios ausentes por cualquier causa.
- Los propietarios que hubiesen sido privados indebidamente de su derecho de voto.
Pero existe un requisito adicional importante para determinados propietarios: deben estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haber procedido a la consignación judicial o notarial de las cantidades correspondientes.
¿Qué significa salvar el voto?
Significa que el propietario deja constancia de que no está de acuerdo con el acuerdo adoptado.
Es importante diferenciar entre votar en contra y abstenerse.
Si un propietario considera que un acuerdo puede ser impugnado, conviene que su posición quede claramente reflejada en el acta.
¿Puede impugnar un propietario que votó a favor?
En principio, la legitimación prevista por el artículo 18 se refiere a quienes hayan salvado su voto, a los ausentes y a quienes hayan sido privados indebidamente del voto.
Por eso, si un propietario votó expresamente a favor de un acuerdo, su legitimación para impugnarlo puede verse afectada.
Si existe una situación particular, conviene analizarla antes de iniciar una acción judicial.
¿Puede impugnar un propietario que no acudió a la junta?
Sí.
Los propietarios ausentes por cualquier causa están expresamente incluidos entre las personas legitimadas para impugnar.
Pero también deben respetarse los requisitos legales y los plazos correspondientes.
¿Puede impugnar un propietario moroso?
Aquí existe una cuestión importante.
Como regla general, para impugnar determinados acuerdos el propietario debe estar al corriente de pago de las deudas vencidas con la comunidad o haber consignado judicial o notarialmente la cantidad.
Pero la propia Ley establece una excepción para la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del título constitutivo o de los estatutos, así como determinados supuestos relativos al establecimiento o alteración del sistema de distribución de gastos.
Por eso, no debe afirmarse simplemente que «un propietario moroso nunca puede impugnar».
Hay que analizar el acuerdo concreto.
¿Qué plazo hay para impugnar un acuerdo?
Este es uno de los aspectos más importantes.
El artículo 18 establece diferentes plazos dependiendo del motivo de impugnación.
Tres meses
Como regla general, la acción caduca a los tres meses.
Un año
Cuando se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, el plazo es de un año.
La propia Ley establece estas diferencias expresamente.
Por eso es fundamental identificar correctamente el motivo de impugnación antes de calcular el plazo.
¿Desde cuándo empieza a contar el plazo?
El artículo 18 establece que, para los propietarios ausentes, el plazo se computa desde la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento previsto en el artículo 9.
Para quienes estuvieron presentes, el cómputo se vincula a la adopción del acuerdo, según corresponda.
Por eso es importante conservar el acta y la comunicación de los acuerdos.
¿Qué ocurre si se pasa el plazo?
La acción de impugnación puede caducar.
Esto significa que no conviene esperar indefinidamente antes de consultar si un acuerdo puede ser impugnado.
Cuando se recibe el acta de una junta y existe un desacuerdo importante, es recomendable revisar cuanto antes:
- Qué se ha aprobado.
- Cómo se ha votado.
- Qué motivo de impugnación puede existir.
- Cuándo comienza el plazo.
- Cuándo termina.
¿Hay que impugnar todos los acuerdos de una junta?
No.
La impugnación puede dirigirse contra un acuerdo concreto cuando concurran los requisitos legales.
No es necesario impugnar toda la junta por el mero hecho de no estar de acuerdo con una de sus decisiones.
¿Qué ocurre si el acuerdo es contrario a la ley?
Puede ser impugnable.
Este es uno de los supuestos expresamente contemplados por el artículo 18.
Cuando el acuerdo vulnera una norma legal aplicable, habrá que determinar exactamente cuál es la infracción y sus consecuencias.
¿Qué ocurre si el acuerdo contradice los estatutos?
También puede ser impugnable.
Los estatutos forman parte del régimen jurídico de la comunidad y deben respetarse.
Pero habrá que comprobar:
- Qué establecen exactamente.
- Si la cláusula continúa vigente.
- Si puede modificarse.
- Qué acuerdo se ha adoptado.
- Qué mayoría era necesaria.
¿Puede impugnarse un acuerdo que perjudica gravemente a la comunidad?
Sí, en determinados casos.
La Ley contempla los acuerdos que resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
No basta con que una decisión resulte simplemente inconveniente.
Debe existir una lesión grave y debe analizarse el beneficio obtenido por uno o varios propietarios.
¿Puede impugnarse un acuerdo que perjudica a un propietario?
Sí, cuando se trate de un perjuicio grave que el propietario no tenga obligación jurídica de soportar.
La Ley también contempla los acuerdos adoptados con abuso de derecho.
Estas situaciones requieren un análisis concreto.
¿Qué es un acuerdo adoptado con abuso de derecho?
El abuso de derecho se produce cuando el ejercicio de un derecho se utiliza de una forma que excede de sus límites normales y causa un perjuicio injustificado.
En materia de propiedad horizontal, no basta con afirmar que la mayoría ha adoptado una decisión que perjudica a un propietario.
Hay que demostrar las circunstancias que permiten considerar que existe un verdadero abuso.
¿Puede impugnarse una decisión sobre obras?
Depende.
No todas las decisiones sobre obras son impugnables.
Habrá que analizar:
- Qué obra se ha aprobado.
- Qué finalidad tiene.
- Qué mayoría era necesaria.
- Cómo se distribuye el coste.
- Si afecta a elementos comunes.
- Si se respetan los derechos de los propietarios.
- Si se cumplen los requisitos legales.
¿Puede impugnarse un acuerdo sobre cuotas?
Puede ser posible.
Las decisiones relativas a la distribución de gastos o a las cuotas pueden plantear diferentes cuestiones jurídicas.
Además, como hemos visto, existen determinadas excepciones al requisito de estar al corriente de pago cuando la impugnación se refiere precisamente a determinados acuerdos sobre cuotas o distribución de gastos.
¿Puede impugnarse un acuerdo sobre derramas?
Dependerá de las circunstancias.
Habrá que estudiar:
- El motivo de la derrama.
- La obra o gasto que la origina.
- El acuerdo adoptado.
- La mayoría obtenida.
- La forma de distribución.
- Los estatutos.
- El título constitutivo.
No toda derrama aprobada por la comunidad puede impugnarse.
¿Puede impugnarse un acuerdo adoptado por una mayoría incorrecta?
Sí, puede ser un motivo de impugnación cuando la decisión se haya adoptado sin la mayoría legalmente exigida.
Pero antes hay que determinar qué mayoría era realmente necesaria.
La Ley de Propiedad Horizontal establece diferentes mayorías dependiendo del tipo de acuerdo.
¿Qué ocurre si un propietario no fue convocado correctamente?
La convocatoria de la junta debe realizarse conforme a los requisitos legales.
Si un propietario no fue debidamente convocado y ello afecta a sus derechos, puede existir fundamento para impugnar determinados acuerdos.
Será necesario analizar cómo se realizó la convocatoria y las circunstancias concretas.
¿Puede impugnarse un acuerdo porque un propietario no pudo votar?
Si un propietario fue privado indebidamente de su derecho de voto, la Ley lo incluye expresamente entre las personas legitimadas para impugnar.
Habrá que determinar si realmente existía derecho de voto y por qué se impidió ejercerlo.
¿La impugnación suspende automáticamente el acuerdo?
No.
La impugnación de un acuerdo no suspende automáticamente su ejecución.
La Ley establece que el juez puede acordar la suspensión cautelar cuando se solicite y concurran los requisitos necesarios, oyendo a la comunidad en los términos previstos legalmente.
Por tanto, presentar una demanda no significa que el acuerdo quede paralizado automáticamente.
¿Puedo pedir que se suspenda un acuerdo?
Sí.
Puede solicitarse una medida cautelar de suspensión cuando existan razones que justifiquen esa medida.
Pero habrá que acreditar los requisitos procesales necesarios.
No basta simplemente con haber presentado una impugnación.
¿Dónde se impugna un acuerdo?
La impugnación de acuerdos de la comunidad debe plantearse ante los tribunales.
No existe un procedimiento interno que sustituya a la acción judicial de impugnación cuando se pretende que un juez declare la nulidad o anulación del acuerdo.
¿Necesito abogado y procurador?
La impugnación de acuerdos es una acción judicial.
Por ello, con carácter general, será necesario contar con abogado y procurador conforme a las reglas procesales aplicables.
Además, por la complejidad que pueden tener las mayorías, los plazos y los requisitos de legitimación, es recomendable analizar el caso antes de presentar la demanda.
¿Qué documentos necesito?
Conviene reunir:
- Acta de la junta.
- Convocatoria.
- Estatutos de la comunidad.
- Título constitutivo cuando sea relevante.
- Comunicaciones recibidas.
- Documentación relacionada con el acuerdo.
- Fotografías o informes, si son necesarios.
- Justificantes de pago.
- Cualquier comunicación previa con la comunidad.
La documentación dependerá del motivo concreto de la impugnación.
¿Qué pasa si el propietario estaba ausente?
Puede impugnar el acuerdo si reúne los requisitos legales.
Además, el plazo para los propietarios ausentes comienza a computarse desde la comunicación del acuerdo en los términos previstos por la Ley.
Por eso es importante conservar la comunicación recibida.
¿Puede la comunidad corregir un acuerdo sin llegar a juicio?
En determinadas situaciones, la comunidad puede revisar sus propios acuerdos y adoptar otro posterior.
Pero esto no significa que cualquier acuerdo pueda considerarse automáticamente corregido.
Si ya existe un conflicto, conviene analizar las consecuencias jurídicas de un nuevo acuerdo.
¿Qué ocurre si el juez estima la impugnación?
Si la demanda es estimada, el acuerdo puede quedar sin efecto en los términos establecidos por la resolución judicial.
Las consecuencias dependerán del contenido del acuerdo y de lo que haya solicitado y resuelto el tribunal.
Por ejemplo, puede ser necesario:
- Repetir una votación.
- Dejar sin efecto una decisión.
- Rehacer una liquidación.
- Restituir determinadas cantidades.
- Adoptar un nuevo acuerdo conforme a la ley.
¿Qué ocurre si el juez desestima la demanda?
El acuerdo continuará siendo válido.
Además, pueden existir consecuencias en materia de costas, dependiendo de las circunstancias y del contenido de la resolución judicial.
Por eso conviene valorar previamente la solidez de la impugnación.
¿Puede impugnarse un acuerdo años después?
Como regla general, no.
Los plazos de impugnación son de caducidad y deben respetarse.
La Ley establece un plazo de tres meses para determinados supuestos y de un año cuando el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos.
Por eso es fundamental actuar a tiempo.
¿Qué debería hacer un propietario que no está de acuerdo con un acuerdo?
Lo recomendable es:
1. Solicitar y revisar el acta.
2. Identificar exactamente qué se ha aprobado.
3. Comprobar cómo se votó.
4. Analizar si existe un motivo legal de impugnación.
5. Comprobar la situación respecto de las cuotas comunitarias.
6. Calcular correctamente el plazo.
7. Recopilar la documentación.
8. Valorar la acción judicial.
No conviene presentar una demanda simplemente porque el acuerdo parezca injusto.
Errores frecuentes al impugnar acuerdos
Pensar que cualquier desacuerdo permite impugnar
Es necesario que concurra alguno de los supuestos legalmente previstos.
Dejar pasar el plazo
La acción está sometida a plazos de caducidad.
No revisar el acta
El contenido del acta puede ser fundamental para conocer qué se aprobó realmente.
No comprobar la mayoría necesaria
Hay que determinar qué mayoría exigía la ley para ese acuerdo concreto.
No dejar constancia del voto contrario
Cuando se asiste a la junta, salvar el voto puede ser relevante para la legitimación.
Confundir abstención con voto en contra
Son situaciones diferentes y conviene que la posición del propietario quede correctamente reflejada.
Pensar que la impugnación suspende el acuerdo
No lo hace automáticamente.
Impugnar sin valorar los costes y posibilidades
Antes de iniciar un procedimiento judicial conviene analizar la viabilidad de la acción.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo puedo impugnar un acuerdo de la comunidad?
Cuando concurra alguno de los supuestos establecidos en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, como vulneración de la ley o los estatutos, lesión grave de los intereses de la comunidad o perjuicio grave para un propietario.
¿Qué plazo tengo?
Con carácter general, tres meses. Si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, el plazo es de un año.
¿Desde cuándo cuenta el plazo?
Depende de si el propietario estuvo presente o ausente. Para los ausentes, el plazo se computa desde la comunicación del acuerdo en los términos legalmente establecidos.
¿Puede impugnar un propietario ausente?
Sí, siempre que cumpla los requisitos legales.
¿Puede impugnar un propietario moroso?
Como regla general debe estar al corriente de pago o consignar las cantidades adeudadas, aunque existen excepciones para determinados acuerdos relacionados con cuotas y distribución de gastos.
¿Tengo que votar en contra para poder impugnar?
Los propietarios que hayan salvado su voto están legitimados, al igual que los ausentes y quienes hayan sido privados indebidamente del derecho de voto.
¿La impugnación suspende el acuerdo?
No automáticamente. Puede solicitarse judicialmente la suspensión cautelar cuando concurran los requisitos necesarios.
¿Necesito abogado?
Al tratarse de una acción judicial, con carácter general será necesario abogado y procurador conforme a las reglas procesales aplicables.
¿Puedo impugnar una derrama?
Puede ser posible, pero hay que analizar el acuerdo, la finalidad de la derrama, las mayorías necesarias y la forma en que se distribuyen los gastos.
¿Puedo impugnar una decisión de la comunidad que considero injusta?
No necesariamente. Debe existir un motivo de impugnación reconocido legalmente.
¿Qué pasa si gano la impugnación?
El acuerdo puede quedar sin efecto en los términos establecidos por la resolución judicial y pueden ser necesarias actuaciones posteriores para ejecutar sus consecuencias.
Impugnar a tiempo puede ser determinante
Los acuerdos de una comunidad de propietarios no son intocables.
Cuando una decisión vulnera la ley, los estatutos o determinados derechos de los propietarios, puede existir la posibilidad de impugnarla judicialmente.
Pero la impugnación requiere motivo, legitimación y plazo.
Por eso, cuando un propietario recibe el acta de una junta y considera que alguno de sus acuerdos puede ser contrario a la ley, es recomendable actuar con rapidez.
En C&F Abogados podemos analizar el acuerdo, revisar el acta y la documentación de la comunidad y valorar si existen motivos para plantear una impugnación.
Si un acuerdo puede afectar a tus derechos, conocer el plazo para impugnarlo es tan importante como conocer el motivo.
